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Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Marktanpassungsfaktoren sind von Bedeutung, wenn Immobilien im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

Bei den Marktanpassungsfaktoren handelt es sich um Korrekturfaktoren, die im Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien Anwendung finden. Wenn der bis dahin ermittelte Sachwert einer Immobilie nicht dem Verkehrs- oder Marktwert entspricht, kommen Marktanpassungsfaktoren in Betracht. Im Sachwertverfahren finden lediglich die Kosten für die Ersatzbeschaffung einer Immobilie Berücksichtigung. Ein Bezug zum Markt erfolgt nicht.

Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren

In Deutschland werden von den Gutachterausschüssen die Marktanpassungsfaktoren, die für verschiedene Arten von Immobilien gültig sind, berechnet und zur Anwendung vorgehalten. Bei der Berechnung wird das durchschnittliche Verhältnis aus dem Kaufpreis der Immobilie und vorläufigem Sachwert ermittelt. Wenn der reale Kaufpreis für eine Immobilie über dem Sachwert liegt, wird mithilfe der Marktanpassungsfaktoren nach oben korrigiert. Liegt der Kaufpreis darunter, erfolgt die Korrektur dementsprechend nach unten.

Dabei variiert die Höhe der Marktanpassungsfaktoren abhängig von der Art und Größe des Gebäudes und von der Situation am Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass in Regionen außerhalb großer Städte der vorläufige Sachwert einer Immobilie mithilfe der Marktanpassungsfaktoren häufig nach unten korrigiert werden muss. Hier gibt es viele Interessenten, die nicht bereit sind, eine Immobilie zum Sachwert zu erwerben, weil genügend Objekte zum Verkauf stehen.
Ganz anders wirken die Marktanpassungsfaktoren in großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München. Hier können Verkäufer von Immobilien aufgrund der starken Nachfrage Preise erzielen, die deutlich über dem ermittelten Sachwert liegen.

Ein Beispiel zum Marktanpassungsfaktor

Wenn der Marktanpassungsfaktor bei 0,8 liegt, ist der Verkehrswert einer Immobilie bei 80 Prozent des vorläufig ermittelten Sachwerts festzulegen. Liegt der Marktanpassungsfaktor hingegen bei 1,1, wird der vorläufige Sachwert um zehn Prozent nach oben korrigiert.

Bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren haben die Marktanpassungsfaktoren einen hohen Stellenwert. Wenn hier unrealistisch herangegangen wird, ist der Wert der Immobilie nicht marktgerecht, was im ungünstigsten Fall dazu führen kann, dass sie sich nicht verkaufen lässt. Vorläufig ermittelte Sachwerte werden in der Regel grundsätzlich korrigiert. Von daher ist zu empfehlen, den Wert einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. In diesem Wertermittlungsverfahren bilden die Marktpreise die Grundlage für die Wertermittlung.

Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung

Vor dem Immobilienkauf oder –verkauf werden verschiedene Verfahren verwendet um die Immobilie zu bewerten und einen Verkehrswert zu ermitteln, der einen optimalen Verkaufspreis garantiert. Hierbei stehen laut der Immobilienwertverordnung drei Verfahren zur Verfügung, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nachfolgend werden diese kurz erläutert und deren Vorteile beziehungsweise Nachteile erläutert.

Das Vergleichswertverfahren

In erster Linie muss dabei der Wert von Grund und Boden ermittelt werden, wobei die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Eine solche Sammlung muss dabei mindestens zehn vergleichbare Grundstücke vereinen, damit sie eine gewisse Aussagekraft erhält. Auch Bodenrichtwertkarten können Aufschluss geben. Für die baulichen Objekte selbst stehen wiederum Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse zur Verfügung. Vergleichbare Objekte müssen gleiche Grundstücksmerkmale haben. So gibt es hier die Kategorien: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung und Grundstück. Weiterhin muss für eine Vergleichbarkeit die Lage der Immobilie dieselbe sein. Danach werden noch Marktanpassungsfaktoren beachtet, die dazu führen, dass die individuellen Eigenschaften einer Immobilie mit betrachtet werden bei der Wertermittlung.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteilhaft beim Vergleichswertverfahren ist, dass es den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie widerspiegelt und sehr leicht nachzuvollziehen ist. Auch spricht es für eine hohe Zuverlässigkeit. Besonders für Privatpersonen, die ihre Immobilie selber einschätzen wollen, bieten die Kaufpreissammlungen eine sehr gute Basis.

Nachteilig sind hingegen die Vergleichsobjekte, die in der Praxis oft nicht in ausreichender Anzahl (mindestens zehn) zur Verfügung stehen. Das Ergebnis kann stark schwanken, im Gegensatz zu Sach- und Ertragswerten. Dies ist abhängig von der aktuellen Marktlage, weshalb mit dem Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme möglich ist.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden neben den baulichen Anlagen auch die Erträge ermittelt, die durch diese Immobilie erzielt werden können. Daher wird dieses Verfahren meist bei Ferienwohnung, Mietwohnungen oder Objekten angewendet, die eine Pacht oder sonstige Erträge erbringen. Soweit die Erträge von wesentlichen Veränderungen beeinflusst werden, kann hier auch eine periodische Unterscheidung der Erträge von statten gehen. Dies kann z.B. sein, wenn Sie eine Ferienwohnung verkaufen wollen.

Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteilhaft beim Ertragswertverfahren ist, dass es sich sehr gut für Anlageobjekte eignet, wo die Mieteinnahmen von entscheidender Bedeutung sind. Nachteilig ist, dass ein unpassender Liegenschaftszins das gesamte Ergebnis verfälschen kann.

Das Sachwertverfahren

Dies ist das Verfahren, das in den wenigstens Fällen angewendet wird. Hierbei bilden der Sachwert und der Bodenwert die Basis für die Wertermittlung. Danach werden diese Faktoren durch Marktanpassungsfaktoren bewertet, um einen marktnahen Wert der Immobilie zu erhalten. Der Sachwert wird dabei durch die Herstellungskosten widergespiegelt, die durch eine Alterswertminderung gemindert werden.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteilhaft beim Sachwertverfahren ist, dass es den reinen Substanzwert von bebauten Grundstücken widerspiegelt. Allerdings gilt das Verfahren als realitätsfern, da den Marktanpassungsfaktoren eine zentrale Rolle eingeräumt wird. Weiterhin ist dieses Verfahren durch die komplexe Ermittlung der einzelnen Werte aufwendiger als das Vergleichsverfahren.