Tag Archiv für Immobilienkauf

Neues Haus mangelhaft – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die Investition ihres Lebens. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich einen Mangel bei Vertragsschluss kannte, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Bereits die Kenntnis bei Beurkundung des Angebots ist gefährlich

 

Nicht allein die Mangelkenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages schadet. Bereits die Kenntnis von Mängeln  bei der vorherigen Angebotsbeurkundung durch den Notar schließt eine Haftung des Verkäufers aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Fehler höchstens noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, sich gemeinsam vor einem Notar einzufinden. Ein anderer Grund ist, dass Käufer oder Verkäufer sich die abschließende Entscheidung noch offen halten wollen.

Im konkreten Fall hatten die Erwerber eines Hauses ihr Kaufangebot zuvor notariell beurkunden lassen. Erst dann stellten sie Feuchtigkeitsschäden am Haus fest. Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Der Notar versendete es an den Verkäufer, sodass der Kaufvertrag mit der Annahme des Angebots durch den Verkäufer zustande kam.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer  wegen der Mängel. Der Verkäufer erwiderte, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Hintergrund des Haftungsausschlusses ist der Schutz des Verkäufers  Er soll ein widersprüchliches Käuferverhalten ausschließen. Erwerber könnten nämlich sonst trotz bekannter Mängel einen Vertrag schließen, um später Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

Dieser Grundgedanke muss laut Bundesgerichtshof auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Rechtlich unerfahrene Personen, wie es die Kläger im Fall waren, sind in der Regel nicht die rechtlichen Folgen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar üblicherweise das von ihm beurkundete Angebot in der Regel unmittelbar an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher ungewöhnlich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer die Möglichkeit des Angebotswiderrufs kannten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Indizien dafür sind insbesondere Erkundigungen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet ein solches Verhalten in beiden Fällen auf ein Wissen um die baulichen Probleme hin. Liegen solche Anhaltspunkte hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer für Mängel einstehen.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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Steuervorteile beim Kauf einer Kapitalanlage

Seit geraumer Zeit ziehen viele Anleger Immobilien wieder als Kapitalanlage in Betracht. Das niedrige Zinsniveau und die Aussicht auf eine bleibende Werthaltigkeit fördern den Kauf von Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt. Beim Kauf von vermieteten Immobilien können zudem Steuervorteile geltend gemacht werden.

Wird für den Kauf einer vermieteten Immobilie ein Kredit aufgenommen, so können die Zinsen für das Darlehen als Werbungskosten von den Mieteinahmen abgesetzt werden. Mieteinahmen sind aus Sicht des Gesetzgebers einkommenssteuerpflichtig, da hier Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Zu beachten ist hier aber das der aufgenommene Kredit unmittelbar auch zur Zahlung des Kaufpreises herangezogen wird.

Worauf sollten Kapitalanleger achten?

Nimmt ein Anleger also einen Kredit auf und dieser wird dann nur zu einem Teil für die Begleichung einer Immobilienfinanzierung herangezogen, so können die Zinsen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Ebenso können keine Steuervorteile genutzt werden, wenn der Kauf einer Immobilie vor Bewilligung des Kreditantrags stattgefunden hat. So das Anleger keine Zahlungen vor bestehendem Kredit tätigen sollten.

Bei der Auszahlung eines Kredits wird von einer Bank oft nicht der volle Betrag ausgezahlt, sondern ein Teilbetrag einbehalten. Dieser Betrag wird auch Disagio genannt und wird von der Bank als eine Art Vorrauszahlung auf den Kredit betrachtet. Das Disagio kann in dem Jahr als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, in dem der Kredit ausgezahlt wurde. Von einem Disagio können allerdings nur bis zu fünf Prozent als Werbungskosten berücksichtig und somit steuerlich geltend gemacht, werden.

Ohne Immobilienkredit geht es meistens nicht

Ob Neubau, Fertighaus oder Kauf einer Immobilie ohne einen Immobilienkredit lassen sich diese Vorhaben häufig nicht in die Tat umsetzen. Denn nicht jeder kann die teils sehr hohen Beträge bar auf den Tisch legen. Ein Immobilienkredit will gut überlegt und berechnet sein.

Erster Ansprechpartner ist meistens die Hausbank, aber es sollten auch Vergleichsangebote von anderen Banken eingeholt werden, besonders im Hinblick auf die Hypothekenzinsen. Viele Verbraucher schließen schon mit Antritt einer Arbeitsstelle Bausparverträge ab, um für die Zukunft vorzusorgen.

Die Höhe eines Immobilienkredits bestimmt sich nicht nur nach dem Kaufpreis einer Immobilie. Hinzu kommen eventuelle Sanierungs- oder Renovierungskosten, Notargebühren, etc. Die Gesamtsumme des Kredits beinhaltet letztendlich auch die Zinsen. Um die eigenen Möglichkeiten der Rückzahlung festzustellen, empfiehlt es sich, zu errechnen, wie viel Geld monatlich für die Rückzahlung aufgebracht werden kann. Dabei sind auch Änderungen der persönlichen Verhältnisse in der Zukunft zu berücksichtigen. Unvorhergesehene Ausgaben müssen ebenso einkalkuliert werden. Bei der gesamten Rechnung muss daran gedacht werden, dass die monatlichen Lebenshaltungskosten gedeckt sind.

Wenn Eigenkapital eingebracht werden kann, dann ist das für einen Immobilienkredit natürlich von Vorteil. In Kombination mit einem Hypothekendarlehen und einem Bausparvertrag wird der Traum vom eigenen Haus leichter und schneller wahr. Wem kein Eigenkapital zur Verfügung steht, der muss für einen Immobilienkredit Sicherheiten vorweisen können. Bei einem Hauskauf dient das Haus meistens als Sicherheit. Bürgen sind eine weitere Option, falls die eigenen finanziellen Verhältnisse eine Kreditaufnahme erschweren. Fördermittel für energetische Maßnahmen sollten ebenso in Betracht gezogen werden, wie die verschiedenen Riester-Modelle, bei denen es Zulagen gibt, die in die Tilgung einfließen.

Starke Nachfrage nach Immobilien

Die Nachfrage nach Immobilien ist so stark wie lange nicht, dabei kümmern sich nicht nur zukünftige Eigenheimbesitzer um eine Immobilie, sondern auch viele Anleger sind am Erwerb einer Immobilie interessiert. Die derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Auf der einen Seite locken Banken mit niedrigen Zinsen und auf der anderen Seite profitieren Anleger von der Eurokrise.

Allerdings gibt es deutschlandweit erhebliche Unterschiede bei der Erschwinglichkeit eines Eigenheims. Als Maßstab der Erschwinglichkeit werden die Immobilienpreise, Zinsniveau und das verfügbare Einkommen herangezogen. Als besonders schwer erschwingliche Region für Wohnimmobilien gelten Metropolstädte wie Hamburg und München.

Die Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ gilt zwar immer noch, jedoch werden heute andere Faktoren wie der demografische Wandel und das Wanderungsverhalten ebenso bei der Preisentwicklung mit herangezogen. Für Ein – und Zweifamilienhäuser ergibt sich derzeit ein leichter Rückgang der inserierten Kaufpreise, wohingegen die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen sind.

Als Tipp für Immobilienkäufer lässt sich jedoch festhalten, dass trotz niedrigen Zinsniveaus und Eurokrise nicht munter drauf los gekauft werden sollte. Hier empfiehlt es sich den Markt genau zu beobachten und auch Insider zu befragen.

Ein Immobilienverkäufer, der ebenfalls von günstigen Marktbedingungen profitieren will, könnte sein Immobilienvermögen, beispielsweise verbessern, durch den Tausch seiner Immobilie gegen eine hochwertigere Immobilie zu den günstigsten Finanzierungsbedingungen.

Kaufnebenkosten

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist ein großer Schritt, den man im Vorfeld gründlich planen sollte. Als erstes sollten die eigenen Finanzen dahingehend überprüft werden, ob und in welcher Höhe eine Immobilie finanziert werden kann. Für eine solide Finanzierung ist es hilfreich, wenn Eigenkapital in Höhe von 20-30 % der Kaufsumme vorhanden ist, da die Bank ansonsten das eventuell höhere Risiko mit einer höheren Zinsbelastung für den Käufer kompensiert. Auch Bausparverträge oder eine Lebensversicherung können als Eigenkapital gewertet werden.

Insgesamt ist aber nicht nur die Höhe der Kaufsumme entscheidend, denn zu den eigentlichen Kosten für die Wohnung oder das Haus selbst kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu. Diese Faktoren sollte man bei der Planung des Budgets mit einkalkulieren, da sie bis zu 10 % des Kaufpreises betragen können.

Ein Bestandteil der Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer, die bei dem Erwerb eines Grundstücks vom Finanzamt erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises beträgt. Einige Bundesländer haben bereits zum 01.01.2012 den Satz auf 4,5% erhöht oder planen diesen im Laufe des Jahres zu erhöhen, so dass nur noch in Bayern, Hessen und Sachsen der niedrigere Satz von 3,5 % gilt.

Für den Eintrag des Grundstücks im Grundbuch und den damit verbundenen Notarkosten darüber hinaus werden ca. 1,5 % fällig. Ein aktueller Grundbuchauszug gibt auch Auskunft über mögliche Belastungen, wie z.B. eine Hypothek, die noch auf dem Grundstück liegen.

Optional können noch Provisionszahlungen für einen Makler anfallen – die Maklercourtage. Je nach Lage der Immobilie und der aktuellen Marktsituation können für Kaufobjekte noch einmal 3 – 6 Prozent plus Mehrwertsteuer hinzukommen. Bei Mietobjekten ist Zahlung auf maximal zwei Nettokaltmieten beschränkt.

Ist die Finanzierung gesichert und der Kaufvertrag abgeschlossen, kann es Sinn machen ein Anderkonto von einem Notar treuhänderisch, eröffnen zu lassen. Für den Käufer hat das unter anderem den Vorteil, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer überwiesen wird, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt und damit das Eigentum an den Käufer übergegangen ist. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ist damit auch das eingezahlte Geld gesichert.