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Die Bedeutung der Lastenfreiheit beim Hausverkauf

Das Haus lastenfrei verkaufen – Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden

 

Es ist sicher bekannt, dass man eine Immobilie mit Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden) und anderen Rechten belasten kann. Immobilien und Grundschulden werden in erster Linie eingetragen, um eine Immobilie zu finanzieren. Das Grundpfandrecht dient sozusagen als Sicherheit für die Gläubigerin (Bank). Wenn ein Kredit nicht in ausreichender Weise zurückgezahlt wird, kann die Bank aufgrund der eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung einer Immobilie beantragen. Somit ist es gewährleistet, dass die Bank über diesen Weg das geliehene Geld zumindest teilweise zurückbekommt.

Die Lastenfreiheit beim Hausverkauf

 

Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie natürlich dafür sorgen, dass das Grundstück von derartigen Lasten befreit ist. Die Lastenfreiheit können Sie dadurch erreichen, dass die Bank dem Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung vorlegt. Das Grundpfandrecht wird dann aus dem Grundbuch gelöscht. Es wird sich kaum ein Käufer finden, der eine belastete Immobilie kauft. Er müsste ja immer damit rechnen, dass eine Gläubigerin das Haus versteigert, der er gar kein Geld schuldet. Beim Hausverkauf muss aber auch dafür gesorgt werden, dass andere Rechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hier kann es sich zum Beispiel um Wohnungsrechte oder einen Nießbrauch handeln. Solche Rechte werden meistens eingetragen, wenn ein Grundstück zum Beispiel von Eltern an Kinder übergeben wird. In den meisten Fällen sind diese Rechte mit einem Todesnachweis des Berechtigten bei dem Grundbuchamt zu löschen.

Die Löschungsbewilligung als Voraussetzung beim Hausverkauf

 

Sollte der Berechtigte eines solchen Rechtes noch leben, muss er natürlich der Löschung im Grundbuch zustimmen. Die Lastenfreiheit trägt auf jeden Fall dazu bei, dass eine Immobilie ohne Probleme veräußert werden kann. Sie sollten daher als Eigentümer vor einem Verkauf dafür Sorge tragen, dass diese gegeben ist. Wenn ein Berechtigter eines Rechts einer Löschung nicht zustimmt, können Sie die Immobilie oft nur zu einem geringeren Preis verkaufen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn für einen Nachbarn ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen ist. Der Nachbar wird dann in sehr vielen Fällen nicht dazu bereit sein, der Löschung eines solchen Rechts zuzustimmen. Manchmal kann man die Bewilligung einer Löschung aber auch durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme erreichen. Man muss in diesen Fällen als Grundstückseigentümer rechnen, welche Lösung sich als die wirtschaftlichste darstellt.

 

Eigentumswohnung verkaufen ist leichter als ein Haus zu verkaufen?

Für Immobilienbesitzer gibt es die unterschiedlichsten Gründe, sich von der eigenen Immobilie zu trennen. Wenn man sich erst einmal für den Verkauf der Immobilie entschieden, sollte dieser gut vorbereitet sein, um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.

Egal ob es um einen Hausverkauf oder auch um den Verlauf einer Eigentumswohnung geht, sollte vor dem Verkauf eine professionelle Bewertung der Immobilie durchgeführt werden, so empfehlen Experten. Der Wert einer Immobilie bemisst sich herbei aus viele Faktoren: So spielen neben den beiden wichtigsten (Zustand der Immobilie und die Lage) zahlreiche anderen Dinge eine Rolle wie: Zimmeranzahl, Austrittsmöglichkeiten (z.B. Balkon oder Garten), Baujahr oder auch die Anzahl der Etagen.

 

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Oftmals herrscht immer noch der Irrglaube ein Haus zu verkaufen, ist viel schwerer als der Verkauf einer Eigentumswohnung. Doch was dabei nicht berücksichtigt wird, ist die Tatsache, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum veräußert wird, sondern auch ein Teil am Gemeinschaftseigentum. Für jeden potenziellen Käufer, bedeutet der Erwerb am Gemeinschaftseigentum auch eine Berücksichtigung gemeinschaftlicher Interessen bzgl. des gemeinsam genutzten Eigentums (z.B. Treppenhaus, Gasleitungen etc.). Hier können sich oft schon im Vorfeld eines Kaufs, erhebliche Interessenkonflikte zwischen potenziellen und aktuellen Eigentumsbesitzern, herausstellen.

Verkäufern einer Eigentumswohnung bietet sich also vor Verkauf  die Möglichkeit, potenzielle Käufer in Hinblick auf ihre Tauglichkeit für die Gemeinschaft zu prüfen, welches in diesem Fall die Verkaufswahrscheinlichkeit erhöht.

 

An wen kann man eine Wohnung am besten verkaufen?

Als potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen kommen häufig Personen in Frage, die gegenwärtig nur zur Miete wohnen. Denn gerade mit zunehmender Lebenserwartung aber auch steigender Altersarmut, wächst der Wunsch nach der eigenen Immobilie. Hier bietet es sich an, die aktuellen Mietzahlungen mit den zukünftig zu erwartenden Kosten für ein Eigenheim, zu vergleichen und oftmals kann festgestellt werden, dass eine eigene Immobilie zu halten, günstiger ist als erwartet.

Der Verkauf einer Immobilie muss für Immobilienbesitzer nicht zwangsläufig zu einer Mammutaufgabe werden, eine gute Vorbereitung und ein gutes Gefühl bei der Auswahl eines potenziellen Käufers erleichtert die Aufgabe sehr. Ist ein privater Verkauf der eigenen Immobilie trotz aller Anstrengung und Bemühungen dennoch nicht möglich, gibt es eine Vielzahl von Portalen im Internet, welche beim Verkauf einer Immobilie unterstützen können.

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Um den Marktpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, benötigen Sie eine Vielzahl von Informationen. Sie sollten dabei systematisch vorgehen, da die Preise von Stadt zu Stadt, von Stadtteil zu Stadtteil, von Straße zu Straße und von Immobilie zu Immobilie (je nach Baujahr, Zustand etc.) stark schwanken. Jede Immobilie ist anders und muss daher auch in Ihrer Individualität bewertet werden.
Besonders hohe Preise werden zum Beispiel bei Immobilien erzielt, die architektonisch charmant gestaltet sind (zum Beispiel hohe Decken, Stuck in Altbauwohnungen oder Eingangshallen in Villen), die sich aber technisch und qualitativ auf dem Niveau von Neubauten befinden.
Was ein Käufer letztendlich bereit ist zu zahlen, hängt sowohl von übergeordneten Marktfaktoren ab (zum Beispiel Zinsen, Inflation, etc.) als auch von der konkreten Angebots- und Nachfragesituation vor Ort sowie von der Art und Qualität der Immobilie. Aktuell stellen die niedrigen Zinsen in Deutschland für viele Menschen einen Anreiz zum Erwerb einer Immobilie dar. Auch die mögliche Angst vor einer Euro-Schwäche und der damit verbundenen Gefahr einer Inflation führen dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien derzeit stark ist.
Folgende Definition für die Wertermittlung einer Immobilie erscheint am pragmatischsten: der Wert einer Immobilie ist der Preis, den Ihnen ein oder mehrere Käufer zum Zeitpunkt der Vermarktung höchstens bereit sind zu bezahlen.

Worauf sollten Sie beim Hausverkauf am meisten achten?

Ist es Ihnen eigentlich egal, wer Ihr Haus kauft und was damit passiert oder ist es Ihnen wichtig, dass der Käufer beispielsweise den Charakter des Objektes nicht verändert? Die emotionale Bindung der Hausverkäufer führt häufig dazu, dass sie Ihr Haus unter dem eigentlichen Verkehrswert verkaufen.

Der Hausverkauf sollte nicht nebenbei ablaufen. Von der Vorbereitung über den Verkaufsprozess bis hin zur Abwicklung ist es ein langer Weg und sollte systematisch vorbereitet und geplant werden. Durch eine gute Vorbereitung reduzieren Sie das Risiko nach einem aufwendigen, monatelangen Verkaufsprozess, Ihre Immobilie am Ende nicht verkauft zu haben.

Nehmen Sie sich Zeit Ihren Hausverkauf gut zu planen und vorzubereiten!

Sie sind Eigentümer eines selbstgenutzten oder vermieteten Hauses und möchten Ihre Immobilie gerne verkaufen? Dann sollten Sie sich schon vorher umfassend über die aktuellen Immobilienpreise informieren und eine genaue Vorstellung über den Ablauf des Verkaufsprozesses haben.

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beginnen können oder einen Makler damit beauftragen, legen Sie unbedingt Ihre Verkaufsziele fest. Definieren Sie im Vorfeld möglichst klar, wo Ihre Prioritäten liegen. Wenn Sie die Ziele nicht klären, kommen die Zielkonflikte häufig zum ungünstigsten Zeitpunkt hoch, nämlich während des Verkaufsprozesses, wenn schnelle Entscheidungen gefragt sind.

Nachdem Sie genau wissen, welchen Verkaufspreis Sie erzielen möchten, können Sie dazu übergehen einen Angebotspreis festzulegen. Dafür ist es von enormer Bedeutung den Wert Ihrer Immobilie genau zu kennen. Ein guter Richtwert für den Angebotspreis erhalten Sie, wenn Sie auf den von Ihnen geschätzten Immobilienwert ca. 5 bis 10 Prozent aufschlagen.

Sobald Sie einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, stimmen Sie bzw. der Makler mit dem Käufer ab, bei welchem Notar der Kaufvertrag beurkundet werden soll. Der Notar ist Amtsperson und fungiert als neutraler Mittler zwischen Verkäufer und Käufer. Seine Aufgabe ist es, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren und rechtlich abzusichern. Erst mit der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags kommt ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf zustande.

Bevor Sie zusammen mit dem Käufer den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollten Sie sicher stellen, dass Sie alle Details des Eigentumsübergangs möglichst klar und eindeutig geregelt haben, damit es später keine Missverständnisse oder rechtlichen Auseinandersetzungen gibt.

Ein Hausverkauf ist eben nicht mal so nebenbei zu erledigen und sollte eine gewisse Vorbereitung erfordern.