Tag Archiv für Anspruch des Käufers

Neues Haus mangelhaft – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die Investition ihres Lebens. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich einen Mangel bei Vertragsschluss kannte, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Bereits die Kenntnis bei Beurkundung des Angebots ist gefährlich

 

Nicht allein die Mangelkenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages schadet. Bereits die Kenntnis von Mängeln  bei der vorherigen Angebotsbeurkundung durch den Notar schließt eine Haftung des Verkäufers aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Fehler höchstens noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, sich gemeinsam vor einem Notar einzufinden. Ein anderer Grund ist, dass Käufer oder Verkäufer sich die abschließende Entscheidung noch offen halten wollen.

Im konkreten Fall hatten die Erwerber eines Hauses ihr Kaufangebot zuvor notariell beurkunden lassen. Erst dann stellten sie Feuchtigkeitsschäden am Haus fest. Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Der Notar versendete es an den Verkäufer, sodass der Kaufvertrag mit der Annahme des Angebots durch den Verkäufer zustande kam.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer  wegen der Mängel. Der Verkäufer erwiderte, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Hintergrund des Haftungsausschlusses ist der Schutz des Verkäufers  Er soll ein widersprüchliches Käuferverhalten ausschließen. Erwerber könnten nämlich sonst trotz bekannter Mängel einen Vertrag schließen, um später Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

Dieser Grundgedanke muss laut Bundesgerichtshof auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Rechtlich unerfahrene Personen, wie es die Kläger im Fall waren, sind in der Regel nicht die rechtlichen Folgen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar üblicherweise das von ihm beurkundete Angebot in der Regel unmittelbar an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher ungewöhnlich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer die Möglichkeit des Angebotswiderrufs kannten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Indizien dafür sind insbesondere Erkundigungen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet ein solches Verhalten in beiden Fällen auf ein Wissen um die baulichen Probleme hin. Liegen solche Anhaltspunkte hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer für Mängel einstehen.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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