Der Immobilienverkauf mittels Zwangsversteigerung

Der Immobilienmarkt boomt. Durch das niedrige Zinsniveau steigt die Nachfrage nach dem Betongold stetig weiter. In den letzten beiden Jahren, besonders nach der Finanzmarktkrise, war der Erwerb der Immobilie eine immer wertvollere Investition. Um noch günstig an eine Immobilie zu kommen, versuchen viele Immobilienkäufer ihr Glück über die Zwangsversteigerung.

Bei einem Hauskauf  über eine Zwangsversteigerung ergeben sich viele Vor- und Nachteile. So können Sie hierbei einiges an Geld sparen, jedoch sollten Sie damit rechnen, dass nicht nur der Kaufpreis finanziert werden muss. Besonders bei Zwangsversteigerungen ist es oft der Fall, dass die Immobilie in einem unguten Zustand ist, so dass viele Modernisierungs- und Sanierungskosten anfallen.

 

Die Entwicklungen auf dem Zwangsversteigerungsmarkt

 

Aber auch der Zwangsversteigerungsmarkt ist von der steigenden Nachfrage betroffen. So ist im Vergleich der ersten sechs Monate von 2012 ein Rückgang von über 30 % bei den Immobilienverkäufen über eine Zwangsversteigerung zu ermitteln. Dies geht aus einer Studie des Fachverlages Argetra hervor, welche in der Wirtschaftswoche veröffentlicht wurde.

In dem Halbjahr 2013 sind so nur 23.500 Zwangsversteigerungstermine abgehalten worden, was der niedrigste Stand seit 13 Jahren ist.

So ergibt sich hieraus eine Schlussfolgerung für Hausverkäufer: Als erstes einmal selber den Hausverkauf vorantreiben! Wenn die Lage der Immobilie beliebt ist, das Haus gepflegt ist, ist der Zeitpunkt seine Immobilie ohne eine Versteigerung zu verkaufen momentan aufgrund der Wirtschaftslage, noch sehr günstig.

 

Die Teilungsversteigerung

 

Für Hauskäufer ist es ratsam besonders auf Immobilienversteigerung zu achten, die aufgrund einer Teilungsversteigerung zustande kommen. Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Grund in einer Erbschaft, bei der sich die Erben auf das Halten oder Verkaufen nicht einigen können. Der Gewinn aus der Versteigerung wird dann zwischen den Erben aufgeteilt. Der Vorteil für den Käufer bei dieser Art von Versteigerung ist, dass die Immobilien meistens in einem sehr guten Zustand sind, so dass keine allzu hohen Sanierungs- oder Modernisierungskosten anfallen. Der Traum von einer günstigen Immobilie kann so in Erfüllung gehen.

Offene Immobilienfonds

Immobilien sind eine gute Kapitalanlage. Die Preise für Wohneigentum und Häuser steigen beständig und befeuern so die Nachfrage nach den OIF. Deren einfache Strategie ist es, in Zinshäuser, Büroanlagen und Einkaufscenter zu investieren, die über Mieten und steigende Marktwerte Erträge bringen. OIF bieten hervorragende Möglichkeiten, auch kleinere Geldbeträge in Immobilien anzulegen und dabei breit zu streuen. Der Ankauf verschiedener Gebäude in verschiedenen Regionen mindert das Investitionsrisiko. Hier sind Anteile bereits ab 25 Euro verfügbar – kein Vergleich zum geschlossenen Fond, denn ein komplettes Gebäude ist ungleich teurer.
Ergo investierten die Anleger in den ersten vier Monaten dieses Jahres etwa 1,7 Milliarden Euro.
Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum nahmen Aktienfonds nur 4,4 Millionen ein.

Die historische Entiwcklung der OIF

 

Offene Immobilienfonds (OIF) sind Investmentfonds, die es den Anlegern am Immobilienmarkt gestatten, auch kleine Immobilienbeteiligungen zu generieren. Die ersten Fonds kamen im Jahr 1938 in der Schweiz heraus, erst 1959 sollte der erste deutsche Fond durch zwei bayerische Banken aufgelegt werden. Am Ende der 1960er Jahre hatten die Fonds in Deutschland einen gesicherten rechtlichen Rahmen erhalten und die Popularität dieser Immobilienfonds nahm zu. Einer Fondkrise im Jahr 2004 zum Trotz hatten sich 2006 hierzulande 31 OIF etabliert, bis dato galten die Fonds als Gewinngaranten. Weil die Finanzkrise von 2008 negative Einflüsse auf den Immobilienmarkt hatte, kamen auch die offenen Fonds in Turbulenzen. Es kam zur Einführung neuer Regeln, die ab dem 22. Juli 2013 erneut modifiziert werden. Betroffen sind diesmal Neuanleger.

 

Modifizierter Anlegerschutz

Weil hauptsächlich institutionelle Anleger in der Finanzkrise 2008 schnell viel Kapital abgezogen hatten, mussten die Fondsreserven angetastet werden. Die OIF bekamen Probleme. Einige Fonds mussten geschlossen werden, andere befinden sich in Abwicklung. Daher wurde zum Jahresbeginn mit einem verbesserten Anlegerschutzgesetz reagiert, welches die Anleger zu lediglich 24 Monaten Haltefrist verpflichtet. Dann können sie ihre Anteile unter Einhaltung einer 12-monatigen unwiderruflichen Kündigungsfrist zurückgeben. 30 000-Euro-Anteile kann jeder Anleger pro Kalenderjahr retournieren, unabhängig von den genannten Fristen.

Weitere Änderungen

Als Umsetzung von EU-Recht entfällt für Neuanleger der Freibetrag von 30 000 Euro. Anteile können nur noch einmal jährlich zurückgegeben werden.
Das macht die OIF ein wenig weniger flexibel, ohne die Vorteile anderen Sparformen gegenüber negativ zu tangieren.

Dass Anleger in OIF etwas weniger schnell an ihr Geld kommen, betrifft nach der neuen Gesetzeslage nur Neueinsteiger. Traditionelle Anleger können weiterhin ohne Einschränkungen 30 000 Euro jährlich zurückgeben.
Die Schieflage einiger Fonds sollte Anleger dazu veranlassen, den Immobilienbestand, den Vermietungsstand sowie die Liquiditätsquote zu prüfen, bevor sie Teile ihres Kapitals in OIF anlegen.

 

Sicherung der Rechte eines Käufers

Beim Kauf einer Immobilie gilt es die unterschiedlichsten Tipps und Tricks zu beachten. Besondere Beachtung findet dabei die Sicherung der Rechte des Käufers im Verkaufsprozess, damit dieser nicht kurz vor Ende doch mit leeren Händen da steht. Eine Auflassung und die dazugehörige Auflassungsvormerkung sind in dieser Beziehung unabdingbar.

Wie sichert sich der Käufer seine Rechte vor der eigentlichen Eintragung als Eigentümer ab?

 

Auflassungsvormerkung: der neue Eigentümer wird bereits im Grundbuch vermerkt

Wenn der Käufer sich nun speziell noch vor dem Kauf absichern möchte, dass keine neuen Grundschulden eingetragen werden, muss er eine Auflassungsvormerkung beantragen. Dadurch wird er als neuer Eigentümer vorgemerkt, so dass im Laufe der Kaufvertragsregelung keine Eintragungen des bisherigen Eigentümers erfolgen können. Durch die Auflassungsvormerkung wird somit die Lastenfreiheit auch während der Kaufabwicklung garantiert. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentumsübergang an den Käufer lediglich an, vollzieht diesen aber noch nicht.

Vor der Vormerkung im Grundbuch sollte sich der Käufer jedoch informieren, ob das angebotene Objekt auch wirklich lastenfrei ist, damit er bei der Auflassung nicht eventuelle Eintragungen des Voreigentümers übernimmt. Unter Lastenfreiheit kann hierbei verstanden werden, ob alle Grundbucheinträge wie Hypotheken, Grundschulden oder Ausübungsverbote gelöscht wurden.

Auflassung: Eigentumsübergang an den Käufer

 

Eine Auflassung ist die Vereinbarung von Käufer und Verkäufer, dass die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht. Sie findet meistens 6 bis 8 Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages statt. Durch die Auflassung wird weiterhin geregelt, dass der Käufer verpflichtet ist, sich als Eigentümer eintragen zu lassen. Demzufolge wird ab der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch auch der Kaufpreis für die Immobilie fällig. Erst wenn der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt ist, kann die Auflassung durch die Mitarbeiter des Grundbuchamtes formal ins Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassung kann also erst erfolgen, wenn bestimmte Voraussetzung durch den Käufer erfüllt sind: der Kaufpreis wurde bezahlt, Grunderwerbssteuer gezahlt sowie der Verzicht auf Vorkaufsrecht und ggf. Genehmigungen.

Unser Tipp

 

Zu berücksichtigen sind deshalb die Lastenfreiheit der Immobilie, das Anfertigen der Auflassungsvormerkung, so dass die Immobilie auch lastenfrei bleibt und schließlich die Auflassung, mit der der Käufer Eigentümer wird. Durch diese drei Schritte können die Rechte des Käufers besser beim Erwerb einer Immobilie geschützt werden, infolgedessen einem erfolgreichen Übergang keine Hindernisse mehr im Weg stehen.

 

 

 

Mietpreisbremse sorgt für politische Kontroverse – Investitionsstau befürchtet

Kaum ein innenpolitisches Thema sorgt aktuell in Deutschland für so viel politischen Zündstoff wie die Debatte um die Einführung einer neuen Mietpreisbremse. Auch wenn ein von der SPD im Bundestag eingebrachter Antrag zunächst mangels Mehrheit gescheitert ist, dürfte die Diskussion damit nicht beendet sein. Vielmehr ist zu erwarten, dass Mietpreisgrenzen im bevorstehenden Bundestagswahlkampf eine wichtige Rolle spielen und auch nach der Wahl wieder auf der Agenda stehen werden, sofern die FDP nicht wieder an der Regierungskoalition beteiligt ist. Denn während die Liberalen die bestehenden Regelungen für ausreichend halten und keinen akuten Handlungsbedarf sehen, gibt es in allen anderen Bundestagsparteien mehr oder weniger konkrete Bestrebungen, neue beziehungsweise schärfere Mietpreisbegrenzungen einzuführen. Dies gilt zumindest in Teilen auch für die Unionsparteien.

Bestehende Preisgrenzen für Mieten sollen verschärft werden

Im Kern geht es dabei um eine Verschärfung der bereits bestehenden Mieterhöhungsgrenzen und zwar nicht nur bei bestehenden Mietverträgen, sondern insbesondere auch bei Neu- beziehungsweise Wiedervermietungen. Während Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung einer Wohnung nach Vorstellungen der Linken generell unzulässig sein sollen, plädieren Union, SPD und Grüne für eine Begrenzung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach Meinung der Grünen soll dies unter der Voraussetzung gelten, dass in den betreffenden Märkten Wohnraummangel herrscht. Die CDU will die konkrete Regelung den Ländern überlassen. Bei Mieterhöhungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse will die Union künftig nur noch Steigerungen um bis zu 15 Prozent – statt wie bisher um bis zu 20 Prozent –innerhalb von drei Jahren zulassen; die SPD möchte maximal 15 Prozent innerhalb von vier Jahren gestatten. Die Grünen sprechen sich grundsätzlich für eine Mietpreisbremse aus, äußern sich bislang jedoch nicht konkret zu deren Höhe, während die Linken den Kommunen das Recht zur Festlegung von „Höchstmieten“ einräumen und Mietsteigerungen grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleichs erlauben wollen.

Branchenverbände befürchten Investitionsstopp und Verschärfung von Wohnraummangel

Marktteilnehmer und immobilienwirtschaftliche Branchenverbände haben unterdessen vor einer weiteren Verschärfung der bisherigen Regelungen zur Mietpreisdeckelung gewarnt. So sagte der Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, die Forderung sei populistisch, falsch und schade dem Wohnungsmarkt. Durch derartige Maßnahmen würden die Mietpreise zwar zunächst künstlich niedrig gehalten, doch die Wohnraumknappheit werde verschärft, weil privates Geld nicht mehr in Neubauten oder Bestandsimmobilien investiert werden würde. Dies sei für Deutschland besonders verheerend, weil mehr als 90 Prozent aller Neubauten von privaten Bauherren errichtet würden. Statt die Mietpreise bei der Wiedervermietung zu deckeln, müsse die Politik durch bessere Rahmenbedingungen den Neubau stimulieren. Auch Rolf Kornemann, Präsident des Verbandes Haus & Grund, warnte vor einer Beschränkung von Bestands- und Neuvertragsmieten über das bisherige Maß hinaus. Dies bedeute die Abschaffung des freien Wohnungsmarktes und die Einführung einer staatlich verordneten Miete. Eine flächendeckende Senkung der Kappungsgrenzen bestrafe zudem diejenigen Vermieter, die zugunsten ihrer Mieter über Jahre hinweg keine Mieterhöhungen vorgenommen hätten. Auch würden Wohnungsmodernisierungen anlässlich von Neuvermietungen unwirtschaftlich, wenn entsprechende Mieterhöhungen nicht mehr möglich wären. Mittel- und langfristig würde sich die Qualität des Wohngebäudebestands dramatisch verschlechtern.

Immobilienportale

Wer eine Immobilie sucht oder anbietet, muss einen Weg finden, eine entsprechende Interessentenschicht zu erreichen. Dafür stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, beispielsweise die Mundpropaganda, doch damit erreicht man naturgemäß nur wenige Interessenten. Einen besseren Verbreitungsgrad weist der Anzeigenteil der Tageszeitung oder des lokalen Wochenblattes auf, wo man unter anderem Immobilien inserieren kann. Die weitaus meisten Interessenten können jedoch per Internet über Gesuche und Angebote informiert werden.

Online Immobilienportale

Dieses Medium bietet durch diverse Internetportale optimale Möglichkeiten, wenn man Immobilien verkaufen oder vermieten möchte oder aber auf der Suche nach einem geeigneten Objekt ist. Im Gegensatz zur herkömmlichen Zeitungsanzeige steht das Angebot im online-Immobilienportal mehrere Wochen rund um die Uhr den Interessenten zur Verfügung. Die Anzeige in der Zeitung hingegen wird nur von einem begrenzten Leserkreis wahrgenommen und dann nach Durchblättern der Zeitung in den meisten Fällen nicht ein zweites Mal aufgefunden. Allein daraus ergibt sich ein ungleich größerer Verbreitungsgrad.

Immobilienportale bieten ihre Dienste unterschiedlich an. Einige arbeiten kostenlos, andere verlangen eine Anzeigengebühr. Man darf sich nicht der falschen Vorstellung hingeben, dass ein kostenloses Internetportal weniger frequentiert wird und daher weniger Chancen bietet. Nicht die Kosten, die der Anbieter oder der Immobiliensuchende für das Inserieren einer Immobilie im Portal aufwenden muss, bestimmen den Erfolg, sondern in hohem Maße das Ranking des Immobilienportals. Daher sollte man die Portale beobachten und sich gründlich informieren, bevor man sich entscheidet.

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, sollte auf jeden Fall aussagekräftige Fotos vorliegen haben. Online Immobilienportale bieten auch hier den Vorteil, dass eine größere Anzahl an Fotos eingestellt werden können. Anzeigen ohne Fotos haben deutlich weniger Chancen am Immobilienmarkt. Auf die detaillierte Beschreibung des Angebots sollte man ebenfalls Wert legen, denn so kann sich der Interessent eine genaue Vorstellung machen. Anbieter und Immobiliensucher ersparen sich auf diese Weise zeitraubende Gespräche oder Besichtigungstermine an ungeeigneten Objekten.


Grundstück richtig bewerten

Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen möchte, muss wissen, wie viel dieses am derzeitigen Markt wert ist. Ziel der Grundstücksbewertung ist es daher, für Grundstücke einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Dabei können – je nach Art des zu veräußernden Grundstücks – verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen.

Grundstückswert berechnen

Häufig werden unbebaute Grundstücke als Bauland verkauft. Hier ist der Grundstückwert der ausschlaggebende Faktor bei der Bewertung. Er wird in aller Regel durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, das heißt, das betroffene Grundstück wird zu Grundstücken, die hinsichtlich Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand usw. vergleichbar sind (und daher Vergleichsgrundstücke heißen), in Relation gesetzt, indem der durchschnittlich erzielte Grundstückspreis pro Quadratmeter auf die Grundstücksfläche des zu bewertenden unbebauten Grundstückes hochgerechnet wird. Die Zahlen dazu sind den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der einzelnen Gemeinden zu entnehmen, die teilweise sogar online zugänglich sind.

Weitere Verfahren der Wertermittlung: Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei zu vermietenden Immobilien angewendet, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern. Dabei werden Boden- und Gebäudewert getrennt ermittelt, wobei für die Ermittlung des Bodenwertes das oben beschriebene Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt. Es ist eine genaue Analyse des Wohnungsbestandes erforderlich, um herauszufinden, welche Mieten für welchen Zeitraum (Restnutzungsdauer des Gebäudes) realistischerweise erzielbar sind. Diese werden kapitalisiert und um einige Positionen wie Bewirtschaftungskosten bereinigt.

Das Sachwertverfahren wiederum ermittelt den Wert von Gebäude, Außenanlagen usw. auf der Basis der Normalherstellungskosten. Getrennt davon wird der Bodenwert ermittelt – im Regelfall mithilfe des Vergleichswertverfahrens.

Grundstück bewerten durch Experten

Die Wertermittlung ist nicht nur für den Verkäufer wichtig, um zu einem angemessenen Verkaufspreis zu gelangen, sondern sie ist beispielsweise auch für die Immobilienfinanzierung oder in der Zwangsversteigerung sehr wichtig. Es ist sinnvoll, den Wert von bebauten oder unbebauten Grundstücken durch ausgewiesene Experten zuverlässig beurteilen zu lassen.

Wohnungsverkauf – Was ist vorher zu tun?

Wer erfolgreich seine Wohnung verkaufen möchte, sollte unter anderem wissen, was potenzielle Käufer erwarten. Denn dann können als Vorbereitung auf den Wohnungsverkauf zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen gezielt durchgeführt werden.

Die Erwartungen potenzieller Käufer kennen
Eine Immobilie verkaufen erfordert eine gute Vorbereitung und Planung. Zunächst sollten Sie sich über Ihre Zielgruppe klar werden. Wer wahrscheinlich Ihre Wohnung kaufen wird, hängt zum Beispiel von der Größe, der Ausstattung und der Lage ab. Wenn eher anspruchsvolle und gut situierte Menschen zu Ihren potenziellen Käufern gehören, müssen Sie in der Regel vor dem Verkauf mehr investieren in Reparaturen und Renovierung. Dafür können Sie jedoch auch einen höheren Preis verlangen. Andere Käufergruppen dagegen möchten lieber weniger bezahlen und sind dafür bereit, mehr Instandhaltungsmaßnahmen selbst durchzuführen.

Einen guten Eindruck machen
Eine Verpflichtung, die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren besteht nicht, jedoch wirkt eine sehr abgewohnt aussehende Immobilie normalerweise auf alle Käufergruppen eher abschreckend. Doch auch, wenn Sie sich gegen eine Renovierung entscheiden, muss der erste Eindruck bei Interessenten nicht schlecht sein. Sauberkeit vor allem in Küche und Bad, geputzte Fenster und Ordnung auch im direkten Außenbereich der Immobilie können sehr zu einem positiven ersten Eindruck beitragen. Nutzen Sie den ersten Eindruck, denn er hat mehr Einfluss auf die finale Entscheidung, als den meisten Menschen bewusst ist.

Den richtigen Zeitpunkt abwarten für den Wohnungsverkauf

Viele Menschen scheinen im Frühling eher bereit, eine Wohnung zu kaufen als im Winter. Doch abgesehen von der Jahreszeit kann der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf auch davon abhängen, ob sie vermietet ist oder leer steht. Normalerweise besteht größere Nachfrage nach leer stehenden Wohnungen, weswegen diese schneller und oft zu einem höheren Preis verkauft werden können. Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie daher mit einem Verkauf warten, bis die aktuellen Mieter ihren Mietvertrag kündigen oder dieser ausläuft, sofern er zeitlich befristet ist.

Formen des Maklervertrags

Wer Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, kann einen Makler beauftragen. Immobilienmakler kennen den Immobilienmarkt und wissen, wie sie das Objekt bestmöglich präsentieren können. Ein Vertrag zwischen Auftraggeber und Makler schützt dabei vor unwillkommenen Überraschungen.

Formlose Erlaubnis zum Verkauf oder zur Vermietung

Die einfachste Form eines Maklervertrags ist eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung, mit der der Eigentümer dem Makler die Erlaubnis erteilt, das Objekt zu vermieten oder zu verkaufen. Diese Art Maklervertrag ist jedoch für keinen der Vertragspartner eine Verpflichtung. Der Eigentümer kann sich selbst bemühen, Mieter oder Käufer zu finden oder weiteren Maklern einen formlosen Auftrag erteilen. Der Makler wiederum ist nicht verpflichtet, überhaupt tätig zu werden. Sofern der Eigentümer das Objekt selbst vermietet oder verkauft, hat der Makler kein Recht auf Provision.

Einen Makler allein beauftragen – einfacher Alleinauftrag

Mehr Sicherheit für einen Makler besteht dann, wenn er mit dem Auftraggeber einen einfachen Alleinauftrag vereinbart. Der Makler verpflichtet sich darin, für den Auftraggeber auch tatsächlich tätig zu werden. Der Vermieter oder Verkäufer des Objekts sagt im Gegenzug bindend zu, keine anderen Makler mit dem Auftrag zu betrauen. Ein einfacher Alleinauftrag beinhaltet keine Verkaufsverpflichtung, der Auftraggeber kann Interessenten also ablehnen. Zudem hat der Immobilienbesitzer weiterhin das Recht, selbst den Verkauf bzw. die Vermietung abzuwickeln. In diesem Fall hat der Makler kein Recht auf Provision.

Einen Makler exklusiv beauftragen – qualifizierter Alleinauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist die für den Makler günstigste Vertragsform. Der Auftraggeber darf keine weiteren Immobilienmakler mit dem gleichen Auftrag betrauen und muss außerdem alle Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den Makler verweisen. Dieser führt dann die weiteren Gespräche und Verhandlungen durch und erhält bei erfolgreichem Abschluss in jedem Fall seine Provision. Zudem beinhalten qualifizierte Alleinaufträge meistens eine Klausel, die dem Makler das Recht auf Schadenersatz einräumt, falls der Auftraggeber doch weitere Makler einschaltet oder selbst die Vermietung oder den Verkauf durchführt.

Wertermittlung einer Immobilie

Jeder Mensch, der eine Immobilie erwerben oder verkaufen möchte, stellt sich die Frage nach dem Wert der Immobilie. Natürlich ist es möglich, den Wert einer Immobilie grob zu schätzen. Dennoch sind bei Käufen oder Verkäufen von Immobilien genaue Preise nötig. Auch im Rahmen von Immobilienfinanzierungen werden Gebäude regelmäßig bewertet. Die wenigsten Verbraucher wissen jedoch, wie ein Haus eigentlich bewertet wird. Für die Ermittlung des Gebäudewertes gibt es eine sogenannte Wertermittlung. Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen bezeichnen diese Wertermittlung sogar als Beleihungswertermittlung, da bei Kreditinstituten der Beleihungswert von Immobilien ermittelt wird. Der voraussichtlich am Markt erzielbare Preis wird auch Verkehrswert genannt. Der Verkehrswert ist also der nachhaltig am Markt erzielbare Preis einer Immobilie. Für Käufer bzw. Verkäufer ist jedoch der Preis entscheidend, der tatsächlich derzeit am Markt mit der Immobilie erzielt werden kann. Der Verkehrswert kann sich vom tatsächlich am Markt erzielbaren Preis unterscheiden. Der Verkehrswert kann von Gutachtern, Immobilienmaklern oder aber Kreditinstituten ermittelt werden. Für die Ermittlung des Wertes können verschiedene Verfahren der Wertermittlung genutzt werden.

Die Verfahren der Wertermittlung von Immobilien

 

Grundsätzlich können drei verschiedene Verfahren zur Ermittlung von Gebäudewerten angeführt werden. Es kann zwischen dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichspreisverfahren unterschieden werden. Alle drei Verfahren funktionieren auf Basis verschiedener Werte. Beim Vergleichspreisverfahren wird die Immobilie, die bewertet werden soll, mit ähnlichen Immobilien verglichen. Die Immobilien, die für den Vergleich herangezogen werden, ähneln der zu bewertenden Immobilie in Lage und Ausstattung. Beim Ertragswertverfahren, welches hauptsächlich für vermietete Objekte genutzt wird, wird der Gebäudewert durch Hochrechnung der erzielbaren Mieten errechnet. Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten bewertet. Das Sachwertverfahren findet vor allem bei privat genutzten Immobilien Anwendung. Da sich die Werte von Immobilien im Laufe der Jahre natürlich reduzieren können, sollten Verbraucher regelmäßig ihre Immobilie bewerten lassen. Modernisierungsmaßnahmen wirken sich übrigens positiv auf den Immobilienwert aus. Außerdem können die Preise von Immobilien natürlich durch zahlreiche Faktoren, die nicht beeinflusst werden können, steigen oder fallen.

Homestaging – Vorteile des Home Staging

Beim Verkauf eines Hauses gilt dasselbe Prinzip der menschlichen Wahrnehmung wie überall sonst: Der erste Eindruck zählt. Wahrscheinlich geht es Ihnen ähnlich, wenn Sie etwas kaufen möchten und es zunächst prüfen: Ist Ihr erster Eindruck bereits positiv, nehmen Sie den Gegenstand als Ganzes wohlwollend wahr.

Dies gilt genauso für den Immobilienverkauf – und darauf zielt das Homestaging ab. Ein Haus, das zum Verkauf steht, wird durch professionelle Methoden äußerlich fit gemacht für den Verkauf. Dies beinhaltet alle notwendigen, aber kostengünstigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten sowie weitere Leistungen, die – je nach Zustand der Räume – erforderlich sind, um jeden Raum im besten Licht erscheinen zu lassen.

Wie funktioniert Home Staging?

Zu den Arbeiten, die beim Home Staging anfallen, zählen neben den klassischen Renovierungsleistungen und Reparaturen noch weitere, die für die optimale Ausstrahlung einer Immobilie wichtig sind: Entrümpelungen und grundlegendes Aufräumen, eine professionelle Reinigung, verschöndernde Maßnahmen um das Haus herum sowie das Bereitstellen von Möbeln und deren sorgfältiges Aufstellen. Auf Wunsch können Sie zusätzliche Leistungen des Homestaging in Anspruch nehmen, zum Beispiel eine Farbberatung oder die Erstellung eines professionellen Exposés.

Mit all diesen Leistungen stellen Sie Ihre Immobilie gegenüber anderen Gebäuden weit heraus. Die Wirkung entspricht der eines umfassend gereinigten Autos gegenüber einem Wagen, der ohne jede Pflege in einer Reihe neben anderen Autos steht, die perfekt sauber und gepflegt sind. Auf welchen Wagen sich die Blicke der potentiellen Käufer richten werden und an welchem Auto sie vorbeigehen werden, steht von vornherein fest. Mit einem Haus, das professionell und mit einer fundierten Strategie zum Verkauf hergerichtet wurde, verhält es sich genauso. Die möglichen Käufer erhalten einen positiven ersten Eindruck und spüren sofort: Hier wird Wert gelegt auf Qualität, Sauberkeit und Details – und nichts wurde dem Zufall überlassen. Viele Kaufinteressenten können sich selbst gut vorstellen in diesen vier Wänden zu wohnen, wenn sie sich erst einmal wohl fühlen.
Professionelles Home Staging für Ihre Immobilie: Auf einfache und effektive Weise stellen Sie eine optimale Grundlage her für einen perfekten Hausverkauf.