Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Marktanpassungsfaktoren sind von Bedeutung, wenn Immobilien im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

Bei den Marktanpassungsfaktoren handelt es sich um Korrekturfaktoren, die im Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien Anwendung finden. Wenn der bis dahin ermittelte Sachwert einer Immobilie nicht dem Verkehrs- oder Marktwert entspricht, kommen Marktanpassungsfaktoren in Betracht. Im Sachwertverfahren finden lediglich die Kosten für die Ersatzbeschaffung einer Immobilie Berücksichtigung. Ein Bezug zum Markt erfolgt nicht.

Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren

In Deutschland werden von den Gutachterausschüssen die Marktanpassungsfaktoren, die für verschiedene Arten von Immobilien gültig sind, berechnet und zur Anwendung vorgehalten. Bei der Berechnung wird das durchschnittliche Verhältnis aus dem Kaufpreis der Immobilie und vorläufigem Sachwert ermittelt. Wenn der reale Kaufpreis für eine Immobilie über dem Sachwert liegt, wird mithilfe der Marktanpassungsfaktoren nach oben korrigiert. Liegt der Kaufpreis darunter, erfolgt die Korrektur dementsprechend nach unten.

Dabei variiert die Höhe der Marktanpassungsfaktoren abhängig von der Art und Größe des Gebäudes und von der Situation am Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass in Regionen außerhalb großer Städte der vorläufige Sachwert einer Immobilie mithilfe der Marktanpassungsfaktoren häufig nach unten korrigiert werden muss. Hier gibt es viele Interessenten, die nicht bereit sind, eine Immobilie zum Sachwert zu erwerben, weil genügend Objekte zum Verkauf stehen.
Ganz anders wirken die Marktanpassungsfaktoren in großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München. Hier können Verkäufer von Immobilien aufgrund der starken Nachfrage Preise erzielen, die deutlich über dem ermittelten Sachwert liegen.

Ein Beispiel zum Marktanpassungsfaktor

Wenn der Marktanpassungsfaktor bei 0,8 liegt, ist der Verkehrswert einer Immobilie bei 80 Prozent des vorläufig ermittelten Sachwerts festzulegen. Liegt der Marktanpassungsfaktor hingegen bei 1,1, wird der vorläufige Sachwert um zehn Prozent nach oben korrigiert.

Bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren haben die Marktanpassungsfaktoren einen hohen Stellenwert. Wenn hier unrealistisch herangegangen wird, ist der Wert der Immobilie nicht marktgerecht, was im ungünstigsten Fall dazu führen kann, dass sie sich nicht verkaufen lässt. Vorläufig ermittelte Sachwerte werden in der Regel grundsätzlich korrigiert. Von daher ist zu empfehlen, den Wert einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. In diesem Wertermittlungsverfahren bilden die Marktpreise die Grundlage für die Wertermittlung.

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