Archiv für Januar 2014

Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Marktanpassungsfaktoren sind von Bedeutung, wenn Immobilien im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

Bei den Marktanpassungsfaktoren handelt es sich um Korrekturfaktoren, die im Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien Anwendung finden. Wenn der bis dahin ermittelte Sachwert einer Immobilie nicht dem Verkehrs- oder Marktwert entspricht, kommen Marktanpassungsfaktoren in Betracht. Im Sachwertverfahren finden lediglich die Kosten für die Ersatzbeschaffung einer Immobilie Berücksichtigung. Ein Bezug zum Markt erfolgt nicht.

Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren

In Deutschland werden von den Gutachterausschüssen die Marktanpassungsfaktoren, die für verschiedene Arten von Immobilien gültig sind, berechnet und zur Anwendung vorgehalten. Bei der Berechnung wird das durchschnittliche Verhältnis aus dem Kaufpreis der Immobilie und vorläufigem Sachwert ermittelt. Wenn der reale Kaufpreis für eine Immobilie über dem Sachwert liegt, wird mithilfe der Marktanpassungsfaktoren nach oben korrigiert. Liegt der Kaufpreis darunter, erfolgt die Korrektur dementsprechend nach unten.

Dabei variiert die Höhe der Marktanpassungsfaktoren abhängig von der Art und Größe des Gebäudes und von der Situation am Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass in Regionen außerhalb großer Städte der vorläufige Sachwert einer Immobilie mithilfe der Marktanpassungsfaktoren häufig nach unten korrigiert werden muss. Hier gibt es viele Interessenten, die nicht bereit sind, eine Immobilie zum Sachwert zu erwerben, weil genügend Objekte zum Verkauf stehen.
Ganz anders wirken die Marktanpassungsfaktoren in großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München. Hier können Verkäufer von Immobilien aufgrund der starken Nachfrage Preise erzielen, die deutlich über dem ermittelten Sachwert liegen.

Ein Beispiel zum Marktanpassungsfaktor

Wenn der Marktanpassungsfaktor bei 0,8 liegt, ist der Verkehrswert einer Immobilie bei 80 Prozent des vorläufig ermittelten Sachwerts festzulegen. Liegt der Marktanpassungsfaktor hingegen bei 1,1, wird der vorläufige Sachwert um zehn Prozent nach oben korrigiert.

Bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren haben die Marktanpassungsfaktoren einen hohen Stellenwert. Wenn hier unrealistisch herangegangen wird, ist der Wert der Immobilie nicht marktgerecht, was im ungünstigsten Fall dazu führen kann, dass sie sich nicht verkaufen lässt. Vorläufig ermittelte Sachwerte werden in der Regel grundsätzlich korrigiert. Von daher ist zu empfehlen, den Wert einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. In diesem Wertermittlungsverfahren bilden die Marktpreise die Grundlage für die Wertermittlung.

Grunderwerbssteuer

Wer ein eigenes Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchte, muss dafür neben dem Kaufpreis auch einige weitere Gebühren tragen. Dazu gehört auch die Grunderwerbssteuer, welche von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe erhoben wird.

Worum handelt es sich bei der Grunderwerbssteuer?

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer respektive Rechtsverkehrssteuer, da sie nach Abschluss des Kaufes entrichtet werden muss. Desgleichen handelt es sich um eine direkte Steuer, die vom Käufer der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages an das Finanzamt zu zahlen ist, in dem sich der Verkaufsgegenstand befindet. Wird eine Immobilie vererbt oder unter lebenden Verwandten veräußert, so entfällt die Grunderwerbssteuer.

Diese Steuer muss zudem nur für inländische Grundstücke beziehungsweise Immobilien entrichtet werden. Befinden sich diese im Ausland, gelten die dortigen Steuervorschriften.

Ausschlaggebend für die Höhe der Grunderwerbssteuer ist das Datum des notariellen Kaufvertrages. Hat das Bundesland den Steuersatz kurz darauf erhöht, hat dies für den aktuellen Vertrag keine Auswirkungen, auch wenn die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer noch nicht beim Käufer eingegangen ist.

Wie hoch fällt die Grunderwerbssteuer aus und auf welcher Basis wird sie errechnet?

Die Höhe der Grunderwerbssteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Während beispielsweise die Freistaaten Sachsen und Bayern nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer in Rechnung stellen, fällt der Steuersatz in Schleswig-Holstein und Berlin mit 6,5 beziehungsweise 6 Prozent fast doppelt so hoch aus. Die beiden letztgenannten Bundesländer sowie Bremen haben den Steuersatz mit Wirkung zum 01.01.2014 um 1,5 (Schleswig-Holstein), 1,0 (Berlin) beziehungsweise 0,5 Prozent (Bremen, jetzt 5,0 Prozent Grunderwerbssteuersatz) erhöht. Trotzdem ist es sehr überlegenswert, eine Immobilie oder ein Grundstück in den ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins, Niedersachsens und im Berliner Umland zu erwerben, da hier die Grundstücks- und Immobilienpreise insgesamt wesentlich niedriger ausfallen.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird auf der Basis des notariell festgelegten Kaufpreises ermittelt. Um es an einem Beispiel zu veranschaulichen: Erwerben Sie eine Immobilie in Schleswig-Holstein zu einem Kaufpreis von 100.000 Euro, so werden 6.500 Euro Grunderwerbssteuer fällig. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie in der bayerischen Landeshauptstadt München zu einem Preis von 600.000 Euro, so müssen Sie 21.000 Euro Grunderwerbssteuer entrichten. Sind eventuelle Umbaumaßnahmen vorgesehen und deshalb eine höhere Kreditaufnahme notwendig, so hat dies auf die Höhe der Steuer keine Auswirkungen.