Archiv für Oktober 2013

Neues Haus mangelhaft – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die Investition ihres Lebens. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich einen Mangel bei Vertragsschluss kannte, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Bereits die Kenntnis bei Beurkundung des Angebots ist gefährlich

 

Nicht allein die Mangelkenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages schadet. Bereits die Kenntnis von Mängeln  bei der vorherigen Angebotsbeurkundung durch den Notar schließt eine Haftung des Verkäufers aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Fehler höchstens noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, sich gemeinsam vor einem Notar einzufinden. Ein anderer Grund ist, dass Käufer oder Verkäufer sich die abschließende Entscheidung noch offen halten wollen.

Im konkreten Fall hatten die Erwerber eines Hauses ihr Kaufangebot zuvor notariell beurkunden lassen. Erst dann stellten sie Feuchtigkeitsschäden am Haus fest. Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Der Notar versendete es an den Verkäufer, sodass der Kaufvertrag mit der Annahme des Angebots durch den Verkäufer zustande kam.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer  wegen der Mängel. Der Verkäufer erwiderte, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Hintergrund des Haftungsausschlusses ist der Schutz des Verkäufers  Er soll ein widersprüchliches Käuferverhalten ausschließen. Erwerber könnten nämlich sonst trotz bekannter Mängel einen Vertrag schließen, um später Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

Dieser Grundgedanke muss laut Bundesgerichtshof auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Rechtlich unerfahrene Personen, wie es die Kläger im Fall waren, sind in der Regel nicht die rechtlichen Folgen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar üblicherweise das von ihm beurkundete Angebot in der Regel unmittelbar an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher ungewöhnlich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer die Möglichkeit des Angebotswiderrufs kannten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Indizien dafür sind insbesondere Erkundigungen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet ein solches Verhalten in beiden Fällen auf ein Wissen um die baulichen Probleme hin. Liegen solche Anhaltspunkte hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer für Mängel einstehen.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

Sie haben ein rechtliches Problem und benötigen schnelle juristische Unterstützung?

Mit der Anwaltssuche von anwalt.de finden Sie schnell und einfach Ihren passenden Anwalt.
Das Serviceteam von anwalt.de unterstützt Sie gerne bei Ihrer Suche unter 0800-40 40 530 (gebührenfrei).

Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung

Vor dem Immobilienkauf oder –verkauf werden verschiedene Verfahren verwendet um die Immobilie zu bewerten und einen Verkehrswert zu ermitteln, der einen optimalen Verkaufspreis garantiert. Hierbei stehen laut der Immobilienwertverordnung drei Verfahren zur Verfügung, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nachfolgend werden diese kurz erläutert und deren Vorteile beziehungsweise Nachteile erläutert.

Das Vergleichswertverfahren

In erster Linie muss dabei der Wert von Grund und Boden ermittelt werden, wobei die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Eine solche Sammlung muss dabei mindestens zehn vergleichbare Grundstücke vereinen, damit sie eine gewisse Aussagekraft erhält. Auch Bodenrichtwertkarten können Aufschluss geben. Für die baulichen Objekte selbst stehen wiederum Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse zur Verfügung. Vergleichbare Objekte müssen gleiche Grundstücksmerkmale haben. So gibt es hier die Kategorien: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung und Grundstück. Weiterhin muss für eine Vergleichbarkeit die Lage der Immobilie dieselbe sein. Danach werden noch Marktanpassungsfaktoren beachtet, die dazu führen, dass die individuellen Eigenschaften einer Immobilie mit betrachtet werden bei der Wertermittlung.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteilhaft beim Vergleichswertverfahren ist, dass es den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie widerspiegelt und sehr leicht nachzuvollziehen ist. Auch spricht es für eine hohe Zuverlässigkeit. Besonders für Privatpersonen, die ihre Immobilie selber einschätzen wollen, bieten die Kaufpreissammlungen eine sehr gute Basis.

Nachteilig sind hingegen die Vergleichsobjekte, die in der Praxis oft nicht in ausreichender Anzahl (mindestens zehn) zur Verfügung stehen. Das Ergebnis kann stark schwanken, im Gegensatz zu Sach- und Ertragswerten. Dies ist abhängig von der aktuellen Marktlage, weshalb mit dem Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme möglich ist.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden neben den baulichen Anlagen auch die Erträge ermittelt, die durch diese Immobilie erzielt werden können. Daher wird dieses Verfahren meist bei Ferienwohnung, Mietwohnungen oder Objekten angewendet, die eine Pacht oder sonstige Erträge erbringen. Soweit die Erträge von wesentlichen Veränderungen beeinflusst werden, kann hier auch eine periodische Unterscheidung der Erträge von statten gehen. Dies kann z.B. sein, wenn Sie eine Ferienwohnung verkaufen wollen.

Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteilhaft beim Ertragswertverfahren ist, dass es sich sehr gut für Anlageobjekte eignet, wo die Mieteinnahmen von entscheidender Bedeutung sind. Nachteilig ist, dass ein unpassender Liegenschaftszins das gesamte Ergebnis verfälschen kann.

Das Sachwertverfahren

Dies ist das Verfahren, das in den wenigstens Fällen angewendet wird. Hierbei bilden der Sachwert und der Bodenwert die Basis für die Wertermittlung. Danach werden diese Faktoren durch Marktanpassungsfaktoren bewertet, um einen marktnahen Wert der Immobilie zu erhalten. Der Sachwert wird dabei durch die Herstellungskosten widergespiegelt, die durch eine Alterswertminderung gemindert werden.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteilhaft beim Sachwertverfahren ist, dass es den reinen Substanzwert von bebauten Grundstücken widerspiegelt. Allerdings gilt das Verfahren als realitätsfern, da den Marktanpassungsfaktoren eine zentrale Rolle eingeräumt wird. Weiterhin ist dieses Verfahren durch die komplexe Ermittlung der einzelnen Werte aufwendiger als das Vergleichsverfahren.