Archiv für Juli 2013

Offene Immobilienfonds

Immobilien sind eine gute Kapitalanlage. Die Preise für Wohneigentum und Häuser steigen beständig und befeuern so die Nachfrage nach den OIF. Deren einfache Strategie ist es, in Zinshäuser, Büroanlagen und Einkaufscenter zu investieren, die über Mieten und steigende Marktwerte Erträge bringen. OIF bieten hervorragende Möglichkeiten, auch kleinere Geldbeträge in Immobilien anzulegen und dabei breit zu streuen. Der Ankauf verschiedener Gebäude in verschiedenen Regionen mindert das Investitionsrisiko. Hier sind Anteile bereits ab 25 Euro verfügbar – kein Vergleich zum geschlossenen Fond, denn ein komplettes Gebäude ist ungleich teurer.
Ergo investierten die Anleger in den ersten vier Monaten dieses Jahres etwa 1,7 Milliarden Euro.
Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum nahmen Aktienfonds nur 4,4 Millionen ein.

Die historische Entiwcklung der OIF

 

Offene Immobilienfonds (OIF) sind Investmentfonds, die es den Anlegern am Immobilienmarkt gestatten, auch kleine Immobilienbeteiligungen zu generieren. Die ersten Fonds kamen im Jahr 1938 in der Schweiz heraus, erst 1959 sollte der erste deutsche Fond durch zwei bayerische Banken aufgelegt werden. Am Ende der 1960er Jahre hatten die Fonds in Deutschland einen gesicherten rechtlichen Rahmen erhalten und die Popularität dieser Immobilienfonds nahm zu. Einer Fondkrise im Jahr 2004 zum Trotz hatten sich 2006 hierzulande 31 OIF etabliert, bis dato galten die Fonds als Gewinngaranten. Weil die Finanzkrise von 2008 negative Einflüsse auf den Immobilienmarkt hatte, kamen auch die offenen Fonds in Turbulenzen. Es kam zur Einführung neuer Regeln, die ab dem 22. Juli 2013 erneut modifiziert werden. Betroffen sind diesmal Neuanleger.

 

Modifizierter Anlegerschutz

Weil hauptsächlich institutionelle Anleger in der Finanzkrise 2008 schnell viel Kapital abgezogen hatten, mussten die Fondsreserven angetastet werden. Die OIF bekamen Probleme. Einige Fonds mussten geschlossen werden, andere befinden sich in Abwicklung. Daher wurde zum Jahresbeginn mit einem verbesserten Anlegerschutzgesetz reagiert, welches die Anleger zu lediglich 24 Monaten Haltefrist verpflichtet. Dann können sie ihre Anteile unter Einhaltung einer 12-monatigen unwiderruflichen Kündigungsfrist zurückgeben. 30 000-Euro-Anteile kann jeder Anleger pro Kalenderjahr retournieren, unabhängig von den genannten Fristen.

Weitere Änderungen

Als Umsetzung von EU-Recht entfällt für Neuanleger der Freibetrag von 30 000 Euro. Anteile können nur noch einmal jährlich zurückgegeben werden.
Das macht die OIF ein wenig weniger flexibel, ohne die Vorteile anderen Sparformen gegenüber negativ zu tangieren.

Dass Anleger in OIF etwas weniger schnell an ihr Geld kommen, betrifft nach der neuen Gesetzeslage nur Neueinsteiger. Traditionelle Anleger können weiterhin ohne Einschränkungen 30 000 Euro jährlich zurückgeben.
Die Schieflage einiger Fonds sollte Anleger dazu veranlassen, den Immobilienbestand, den Vermietungsstand sowie die Liquiditätsquote zu prüfen, bevor sie Teile ihres Kapitals in OIF anlegen.

 

Sicherung der Rechte eines Käufers

Beim Kauf einer Immobilie gilt es die unterschiedlichsten Tipps und Tricks zu beachten. Besondere Beachtung findet dabei die Sicherung der Rechte des Käufers im Verkaufsprozess, damit dieser nicht kurz vor Ende doch mit leeren Händen da steht. Eine Auflassung und die dazugehörige Auflassungsvormerkung sind in dieser Beziehung unabdingbar.

Wie sichert sich der Käufer seine Rechte vor der eigentlichen Eintragung als Eigentümer ab?

 

Auflassungsvormerkung: der neue Eigentümer wird bereits im Grundbuch vermerkt

Wenn der Käufer sich nun speziell noch vor dem Kauf absichern möchte, dass keine neuen Grundschulden eingetragen werden, muss er eine Auflassungsvormerkung beantragen. Dadurch wird er als neuer Eigentümer vorgemerkt, so dass im Laufe der Kaufvertragsregelung keine Eintragungen des bisherigen Eigentümers erfolgen können. Durch die Auflassungsvormerkung wird somit die Lastenfreiheit auch während der Kaufabwicklung garantiert. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentumsübergang an den Käufer lediglich an, vollzieht diesen aber noch nicht.

Vor der Vormerkung im Grundbuch sollte sich der Käufer jedoch informieren, ob das angebotene Objekt auch wirklich lastenfrei ist, damit er bei der Auflassung nicht eventuelle Eintragungen des Voreigentümers übernimmt. Unter Lastenfreiheit kann hierbei verstanden werden, ob alle Grundbucheinträge wie Hypotheken, Grundschulden oder Ausübungsverbote gelöscht wurden.

Auflassung: Eigentumsübergang an den Käufer

 

Eine Auflassung ist die Vereinbarung von Käufer und Verkäufer, dass die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht. Sie findet meistens 6 bis 8 Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages statt. Durch die Auflassung wird weiterhin geregelt, dass der Käufer verpflichtet ist, sich als Eigentümer eintragen zu lassen. Demzufolge wird ab der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch auch der Kaufpreis für die Immobilie fällig. Erst wenn der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt ist, kann die Auflassung durch die Mitarbeiter des Grundbuchamtes formal ins Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassung kann also erst erfolgen, wenn bestimmte Voraussetzung durch den Käufer erfüllt sind: der Kaufpreis wurde bezahlt, Grunderwerbssteuer gezahlt sowie der Verzicht auf Vorkaufsrecht und ggf. Genehmigungen.

Unser Tipp

 

Zu berücksichtigen sind deshalb die Lastenfreiheit der Immobilie, das Anfertigen der Auflassungsvormerkung, so dass die Immobilie auch lastenfrei bleibt und schließlich die Auflassung, mit der der Käufer Eigentümer wird. Durch diese drei Schritte können die Rechte des Käufers besser beim Erwerb einer Immobilie geschützt werden, infolgedessen einem erfolgreichen Übergang keine Hindernisse mehr im Weg stehen.

 

 

 

Mietpreisbremse sorgt für politische Kontroverse – Investitionsstau befürchtet

Kaum ein innenpolitisches Thema sorgt aktuell in Deutschland für so viel politischen Zündstoff wie die Debatte um die Einführung einer neuen Mietpreisbremse. Auch wenn ein von der SPD im Bundestag eingebrachter Antrag zunächst mangels Mehrheit gescheitert ist, dürfte die Diskussion damit nicht beendet sein. Vielmehr ist zu erwarten, dass Mietpreisgrenzen im bevorstehenden Bundestagswahlkampf eine wichtige Rolle spielen und auch nach der Wahl wieder auf der Agenda stehen werden, sofern die FDP nicht wieder an der Regierungskoalition beteiligt ist. Denn während die Liberalen die bestehenden Regelungen für ausreichend halten und keinen akuten Handlungsbedarf sehen, gibt es in allen anderen Bundestagsparteien mehr oder weniger konkrete Bestrebungen, neue beziehungsweise schärfere Mietpreisbegrenzungen einzuführen. Dies gilt zumindest in Teilen auch für die Unionsparteien.

Bestehende Preisgrenzen für Mieten sollen verschärft werden

Im Kern geht es dabei um eine Verschärfung der bereits bestehenden Mieterhöhungsgrenzen und zwar nicht nur bei bestehenden Mietverträgen, sondern insbesondere auch bei Neu- beziehungsweise Wiedervermietungen. Während Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung einer Wohnung nach Vorstellungen der Linken generell unzulässig sein sollen, plädieren Union, SPD und Grüne für eine Begrenzung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach Meinung der Grünen soll dies unter der Voraussetzung gelten, dass in den betreffenden Märkten Wohnraummangel herrscht. Die CDU will die konkrete Regelung den Ländern überlassen. Bei Mieterhöhungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse will die Union künftig nur noch Steigerungen um bis zu 15 Prozent – statt wie bisher um bis zu 20 Prozent –innerhalb von drei Jahren zulassen; die SPD möchte maximal 15 Prozent innerhalb von vier Jahren gestatten. Die Grünen sprechen sich grundsätzlich für eine Mietpreisbremse aus, äußern sich bislang jedoch nicht konkret zu deren Höhe, während die Linken den Kommunen das Recht zur Festlegung von „Höchstmieten“ einräumen und Mietsteigerungen grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleichs erlauben wollen.

Branchenverbände befürchten Investitionsstopp und Verschärfung von Wohnraummangel

Marktteilnehmer und immobilienwirtschaftliche Branchenverbände haben unterdessen vor einer weiteren Verschärfung der bisherigen Regelungen zur Mietpreisdeckelung gewarnt. So sagte der Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, die Forderung sei populistisch, falsch und schade dem Wohnungsmarkt. Durch derartige Maßnahmen würden die Mietpreise zwar zunächst künstlich niedrig gehalten, doch die Wohnraumknappheit werde verschärft, weil privates Geld nicht mehr in Neubauten oder Bestandsimmobilien investiert werden würde. Dies sei für Deutschland besonders verheerend, weil mehr als 90 Prozent aller Neubauten von privaten Bauherren errichtet würden. Statt die Mietpreise bei der Wiedervermietung zu deckeln, müsse die Politik durch bessere Rahmenbedingungen den Neubau stimulieren. Auch Rolf Kornemann, Präsident des Verbandes Haus & Grund, warnte vor einer Beschränkung von Bestands- und Neuvertragsmieten über das bisherige Maß hinaus. Dies bedeute die Abschaffung des freien Wohnungsmarktes und die Einführung einer staatlich verordneten Miete. Eine flächendeckende Senkung der Kappungsgrenzen bestrafe zudem diejenigen Vermieter, die zugunsten ihrer Mieter über Jahre hinweg keine Mieterhöhungen vorgenommen hätten. Auch würden Wohnungsmodernisierungen anlässlich von Neuvermietungen unwirtschaftlich, wenn entsprechende Mieterhöhungen nicht mehr möglich wären. Mittel- und langfristig würde sich die Qualität des Wohngebäudebestands dramatisch verschlechtern.