Archiv für Februar 2012

Spitzenpreise für Immobilien in sehr guten Lagen

Das Preisniveau für deutsche Immobilien ist derzeit auf seinem höchsten Stand, welches seit Jahren erreicht wurde. Besonders Wohn- und Geschäftsgebäude stehen dabei im Mittelpunkt. Allerdings ist die Schmerzgrenze für Spitzenobjekte erreicht. Die Preise werden vermutlich weiter steigen, jedoch nicht mit einer so dynamischen Entwicklung wie noch im Frühjahr 2011.

Hier ist nicht wie im vergangen Jahr die schnelle Kapitalsicherung das Ziel, aktuell orientieren sich Käufer eher an der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit ihrer Geldanlage mit Blick auf die Renditen. „ Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung der Investoren sind die Mieten – dort wo die Mieten steigen, gibt es auch noch ein Kaufpreissteigerungspotential“, so Carsten Rieckhoff, Leiter Research Engel & Völkers Commercial. Die Investoren agieren hier am Markt mit einer stärkeren Vernunft und setzten ihren Fokus mehr auf die Renditen und damit auch auf die Objektqualität und Lage einer Immobilie.

Ostdeutsche Städte im Blickpunkt

Die Betrachtung der Preisentwicklung in deutschen Städten stellt sich als sehr heterogen dar. Besonders dort wo das Mietpreisniveau auf einem niedrigen Stand ist, lassen sich stärkere Wachstumstendenzen erkennen. Unter diesen Städten befinden sich überwiegend ostdeutsche Städte wie Leipzig, Berlin und auch Potsdam, hier ist ein hoher Preiszuwachs festzustellen.

Zu den Städten mit dem größten Steigerungspotenzial zählt u. a auch Hamburg. Investoren sind bereit für hochwertige Objekte auch Höchstpreise zu zahlen, sofern die Bedingung einer guten bis sehr guten Lage gegeben ist. Auf der einen Seite ist die Nachfrage nach höherwertigen Immobilien sehr stark, allerdings ist das Angebot hier begrenzt, so dass Anleger  zwangsläufig auch Objekte in mittlerer Lage in Betracht ziehen.

Die Entwicklung hin zu sicheren und insbesondere wertbeständigen Anlagen wie Wohn- und Geschäftshäusern, liegt am gegenwärtigen Marktumfeld. „Auf der einen Seite haben wir eine erfreuliche Situation der deutschen Wirtschaft mit einer gesunden Ertragssituation und einem steigendem Anlagedruck. Jedoch zeigt auf der anderen Seite – insbesondere das europäische Wirtschaftsumfeld – große Unsicherheiten und Abschwungtendenzen.“, so Rieckhoff.

Kaufnebenkosten

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist ein großer Schritt, den man im Vorfeld gründlich planen sollte. Als erstes sollten die eigenen Finanzen dahingehend überprüft werden, ob und in welcher Höhe eine Immobilie finanziert werden kann. Für eine solide Finanzierung ist es hilfreich, wenn Eigenkapital in Höhe von 20-30 % der Kaufsumme vorhanden ist, da die Bank ansonsten das eventuell höhere Risiko mit einer höheren Zinsbelastung für den Käufer kompensiert. Auch Bausparverträge oder eine Lebensversicherung können als Eigenkapital gewertet werden.

Insgesamt ist aber nicht nur die Höhe der Kaufsumme entscheidend, denn zu den eigentlichen Kosten für die Wohnung oder das Haus selbst kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu. Diese Faktoren sollte man bei der Planung des Budgets mit einkalkulieren, da sie bis zu 10 % des Kaufpreises betragen können.

Ein Bestandteil der Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer, die bei dem Erwerb eines Grundstücks vom Finanzamt erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises beträgt. Einige Bundesländer haben bereits zum 01.01.2012 den Satz auf 4,5% erhöht oder planen diesen im Laufe des Jahres zu erhöhen, so dass nur noch in Bayern, Hessen und Sachsen der niedrigere Satz von 3,5 % gilt.

Für den Eintrag des Grundstücks im Grundbuch und den damit verbundenen Notarkosten darüber hinaus werden ca. 1,5 % fällig. Ein aktueller Grundbuchauszug gibt auch Auskunft über mögliche Belastungen, wie z.B. eine Hypothek, die noch auf dem Grundstück liegen.

Optional können noch Provisionszahlungen für einen Makler anfallen – die Maklercourtage. Je nach Lage der Immobilie und der aktuellen Marktsituation können für Kaufobjekte noch einmal 3 – 6 Prozent plus Mehrwertsteuer hinzukommen. Bei Mietobjekten ist Zahlung auf maximal zwei Nettokaltmieten beschränkt.

Ist die Finanzierung gesichert und der Kaufvertrag abgeschlossen, kann es Sinn machen ein Anderkonto von einem Notar treuhänderisch, eröffnen zu lassen. Für den Käufer hat das unter anderem den Vorteil, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer überwiesen wird, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt und damit das Eigentum an den Käufer übergegangen ist. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ist damit auch das eingezahlte Geld gesichert.