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Grunderwerbssteuer

Wer ein eigenes Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchte, muss dafür neben dem Kaufpreis auch einige weitere Gebühren tragen. Dazu gehört auch die Grunderwerbssteuer, welche von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe erhoben wird.

Worum handelt es sich bei der Grunderwerbssteuer?

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer respektive Rechtsverkehrssteuer, da sie nach Abschluss des Kaufes entrichtet werden muss. Desgleichen handelt es sich um eine direkte Steuer, die vom Käufer der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages an das Finanzamt zu zahlen ist, in dem sich der Verkaufsgegenstand befindet. Wird eine Immobilie vererbt oder unter lebenden Verwandten veräußert, so entfällt die Grunderwerbssteuer.

Diese Steuer muss zudem nur für inländische Grundstücke beziehungsweise Immobilien entrichtet werden. Befinden sich diese im Ausland, gelten die dortigen Steuervorschriften.

Ausschlaggebend für die Höhe der Grunderwerbssteuer ist das Datum des notariellen Kaufvertrages. Hat das Bundesland den Steuersatz kurz darauf erhöht, hat dies für den aktuellen Vertrag keine Auswirkungen, auch wenn die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer noch nicht beim Käufer eingegangen ist.

Wie hoch fällt die Grunderwerbssteuer aus und auf welcher Basis wird sie errechnet?

Die Höhe der Grunderwerbssteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Während beispielsweise die Freistaaten Sachsen und Bayern nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer in Rechnung stellen, fällt der Steuersatz in Schleswig-Holstein und Berlin mit 6,5 beziehungsweise 6 Prozent fast doppelt so hoch aus. Die beiden letztgenannten Bundesländer sowie Bremen haben den Steuersatz mit Wirkung zum 01.01.2014 um 1,5 (Schleswig-Holstein), 1,0 (Berlin) beziehungsweise 0,5 Prozent (Bremen, jetzt 5,0 Prozent Grunderwerbssteuersatz) erhöht. Trotzdem ist es sehr überlegenswert, eine Immobilie oder ein Grundstück in den ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins, Niedersachsens und im Berliner Umland zu erwerben, da hier die Grundstücks- und Immobilienpreise insgesamt wesentlich niedriger ausfallen.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird auf der Basis des notariell festgelegten Kaufpreises ermittelt. Um es an einem Beispiel zu veranschaulichen: Erwerben Sie eine Immobilie in Schleswig-Holstein zu einem Kaufpreis von 100.000 Euro, so werden 6.500 Euro Grunderwerbssteuer fällig. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie in der bayerischen Landeshauptstadt München zu einem Preis von 600.000 Euro, so müssen Sie 21.000 Euro Grunderwerbssteuer entrichten. Sind eventuelle Umbaumaßnahmen vorgesehen und deshalb eine höhere Kreditaufnahme notwendig, so hat dies auf die Höhe der Steuer keine Auswirkungen.

Welche Kosten fallen bei dem Kauf einer Immobilie an?

Natürlich ist es so, dass gerade in Zeiten niedriger Zinsen sehr viele Menschen mit dem Gedanken spielen, sich eine eigene Immobilie zu kaufen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt. Entscheidend ist vielmehr, dass Sie eine schöne Immobilie zu einem passenden Preis-Leistungs-Verhältnis erwerben können. Wenn Sie genügend Eigenkapital haben und den Rest des Kaufpreises günstig finanzieren können, kann es dann sein, dass Sie geringere monatliche Raten zahlen müssen, als dies bei Ihren bisherigen Mietzahlungen der Fall ist. Natürlich ist es wichtig, dass Sie wissen, welche Kosten außer dem Kaufpreis bei dem Kauf einer Immobilie noch auf Sie zukommen. In diesem Fall wird von den Kaufnebenkosten gesprochen.

Die Kaufnebenkosten

 

Zu diesen Kosten zählt zunächst einmal die Maklerprovision. Diese fällt immer dann an, wenn bei dem Kauf ein Makler eingeschaltet war. Oft wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer diese Kosten trägt. Diese Kosten betragen immer einen bestimmten und vorher festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises. Daneben fallen Notargebühren an. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist regelmäßig nur dann wirksam, wenn er notariell abgeschlossen wurde. Nur in diesem Fall wird der Erwerber zu einem späteren Zeitpunkt als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Für die Grundbucheintragung fallen weitere Gebühren an. Die Notargebühren und die Gebühren für die Grundbucheintragung richten sich ebenfalls nach der Höhe des Kaufpreises. Es gibt hier Gebührenordnungen, die bei einem bestimmten Kaufpreis die jeweilige Höhe der Gebühren vorschreiben.

Die Höhe der Kaufnebenkosten

 
Grob gesagt können Sie davon ausgehen, dass die Kaufnebenkosten etwa 10 % der Kosten der Immobilie betragen. Dies können Sie schon vorher einplanen, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Eventuell lassen sich Kosten sparen, wenn bei dem Kauf auf einen Makler verzichtet wurde. Wenn Sie diese Kosten aber vorher fest einplanen, werden Sie im Nachhinein keine unangenehmen Überraschungen erleben. Sie können auf diese Weise sehr schön planen, in welcher Höhe Sie einen Kredit benötigen werden. Mit einer guten und soliden Planung sollte es kein Problem sein, eine Immobilie zu erwerben.

Sicherung der Rechte eines Käufers

Beim Kauf einer Immobilie gilt es die unterschiedlichsten Tipps und Tricks zu beachten. Besondere Beachtung findet dabei die Sicherung der Rechte des Käufers im Verkaufsprozess, damit dieser nicht kurz vor Ende doch mit leeren Händen da steht. Eine Auflassung und die dazugehörige Auflassungsvormerkung sind in dieser Beziehung unabdingbar.

Wie sichert sich der Käufer seine Rechte vor der eigentlichen Eintragung als Eigentümer ab?

 

Auflassungsvormerkung: der neue Eigentümer wird bereits im Grundbuch vermerkt

Wenn der Käufer sich nun speziell noch vor dem Kauf absichern möchte, dass keine neuen Grundschulden eingetragen werden, muss er eine Auflassungsvormerkung beantragen. Dadurch wird er als neuer Eigentümer vorgemerkt, so dass im Laufe der Kaufvertragsregelung keine Eintragungen des bisherigen Eigentümers erfolgen können. Durch die Auflassungsvormerkung wird somit die Lastenfreiheit auch während der Kaufabwicklung garantiert. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentumsübergang an den Käufer lediglich an, vollzieht diesen aber noch nicht.

Vor der Vormerkung im Grundbuch sollte sich der Käufer jedoch informieren, ob das angebotene Objekt auch wirklich lastenfrei ist, damit er bei der Auflassung nicht eventuelle Eintragungen des Voreigentümers übernimmt. Unter Lastenfreiheit kann hierbei verstanden werden, ob alle Grundbucheinträge wie Hypotheken, Grundschulden oder Ausübungsverbote gelöscht wurden.

Auflassung: Eigentumsübergang an den Käufer

 

Eine Auflassung ist die Vereinbarung von Käufer und Verkäufer, dass die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht. Sie findet meistens 6 bis 8 Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages statt. Durch die Auflassung wird weiterhin geregelt, dass der Käufer verpflichtet ist, sich als Eigentümer eintragen zu lassen. Demzufolge wird ab der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch auch der Kaufpreis für die Immobilie fällig. Erst wenn der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt ist, kann die Auflassung durch die Mitarbeiter des Grundbuchamtes formal ins Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassung kann also erst erfolgen, wenn bestimmte Voraussetzung durch den Käufer erfüllt sind: der Kaufpreis wurde bezahlt, Grunderwerbssteuer gezahlt sowie der Verzicht auf Vorkaufsrecht und ggf. Genehmigungen.

Unser Tipp

 

Zu berücksichtigen sind deshalb die Lastenfreiheit der Immobilie, das Anfertigen der Auflassungsvormerkung, so dass die Immobilie auch lastenfrei bleibt und schließlich die Auflassung, mit der der Käufer Eigentümer wird. Durch diese drei Schritte können die Rechte des Käufers besser beim Erwerb einer Immobilie geschützt werden, infolgedessen einem erfolgreichen Übergang keine Hindernisse mehr im Weg stehen.

 

 

 

Grundstück richtig bewerten

Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück verkaufen möchte, muss wissen, wie viel dieses am derzeitigen Markt wert ist. Ziel der Grundstücksbewertung ist es daher, für Grundstücke einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Dabei können – je nach Art des zu veräußernden Grundstücks – verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen.

Grundstückswert berechnen

Häufig werden unbebaute Grundstücke als Bauland verkauft. Hier ist der Grundstückwert der ausschlaggebende Faktor bei der Bewertung. Er wird in aller Regel durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, das heißt, das betroffene Grundstück wird zu Grundstücken, die hinsichtlich Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand usw. vergleichbar sind (und daher Vergleichsgrundstücke heißen), in Relation gesetzt, indem der durchschnittlich erzielte Grundstückspreis pro Quadratmeter auf die Grundstücksfläche des zu bewertenden unbebauten Grundstückes hochgerechnet wird. Die Zahlen dazu sind den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der einzelnen Gemeinden zu entnehmen, die teilweise sogar online zugänglich sind.

Weitere Verfahren der Wertermittlung: Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei zu vermietenden Immobilien angewendet, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern. Dabei werden Boden- und Gebäudewert getrennt ermittelt, wobei für die Ermittlung des Bodenwertes das oben beschriebene Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt. Es ist eine genaue Analyse des Wohnungsbestandes erforderlich, um herauszufinden, welche Mieten für welchen Zeitraum (Restnutzungsdauer des Gebäudes) realistischerweise erzielbar sind. Diese werden kapitalisiert und um einige Positionen wie Bewirtschaftungskosten bereinigt.

Das Sachwertverfahren wiederum ermittelt den Wert von Gebäude, Außenanlagen usw. auf der Basis der Normalherstellungskosten. Getrennt davon wird der Bodenwert ermittelt – im Regelfall mithilfe des Vergleichswertverfahrens.

Grundstück bewerten durch Experten

Die Wertermittlung ist nicht nur für den Verkäufer wichtig, um zu einem angemessenen Verkaufspreis zu gelangen, sondern sie ist beispielsweise auch für die Immobilienfinanzierung oder in der Zwangsversteigerung sehr wichtig. Es ist sinnvoll, den Wert von bebauten oder unbebauten Grundstücken durch ausgewiesene Experten zuverlässig beurteilen zu lassen.

Steuervorteile beim Kauf einer Kapitalanlage

Seit geraumer Zeit ziehen viele Anleger Immobilien wieder als Kapitalanlage in Betracht. Das niedrige Zinsniveau und die Aussicht auf eine bleibende Werthaltigkeit fördern den Kauf von Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt. Beim Kauf von vermieteten Immobilien können zudem Steuervorteile geltend gemacht werden.

Wird für den Kauf einer vermieteten Immobilie ein Kredit aufgenommen, so können die Zinsen für das Darlehen als Werbungskosten von den Mieteinahmen abgesetzt werden. Mieteinahmen sind aus Sicht des Gesetzgebers einkommenssteuerpflichtig, da hier Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Zu beachten ist hier aber das der aufgenommene Kredit unmittelbar auch zur Zahlung des Kaufpreises herangezogen wird.

Worauf sollten Kapitalanleger achten?

Nimmt ein Anleger also einen Kredit auf und dieser wird dann nur zu einem Teil für die Begleichung einer Immobilienfinanzierung herangezogen, so können die Zinsen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Ebenso können keine Steuervorteile genutzt werden, wenn der Kauf einer Immobilie vor Bewilligung des Kreditantrags stattgefunden hat. So das Anleger keine Zahlungen vor bestehendem Kredit tätigen sollten.

Bei der Auszahlung eines Kredits wird von einer Bank oft nicht der volle Betrag ausgezahlt, sondern ein Teilbetrag einbehalten. Dieser Betrag wird auch Disagio genannt und wird von der Bank als eine Art Vorrauszahlung auf den Kredit betrachtet. Das Disagio kann in dem Jahr als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, in dem der Kredit ausgezahlt wurde. Von einem Disagio können allerdings nur bis zu fünf Prozent als Werbungskosten berücksichtig und somit steuerlich geltend gemacht, werden.

Kaufnebenkosten

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist ein großer Schritt, den man im Vorfeld gründlich planen sollte. Als erstes sollten die eigenen Finanzen dahingehend überprüft werden, ob und in welcher Höhe eine Immobilie finanziert werden kann. Für eine solide Finanzierung ist es hilfreich, wenn Eigenkapital in Höhe von 20-30 % der Kaufsumme vorhanden ist, da die Bank ansonsten das eventuell höhere Risiko mit einer höheren Zinsbelastung für den Käufer kompensiert. Auch Bausparverträge oder eine Lebensversicherung können als Eigenkapital gewertet werden.

Insgesamt ist aber nicht nur die Höhe der Kaufsumme entscheidend, denn zu den eigentlichen Kosten für die Wohnung oder das Haus selbst kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu. Diese Faktoren sollte man bei der Planung des Budgets mit einkalkulieren, da sie bis zu 10 % des Kaufpreises betragen können.

Ein Bestandteil der Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer, die bei dem Erwerb eines Grundstücks vom Finanzamt erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises beträgt. Einige Bundesländer haben bereits zum 01.01.2012 den Satz auf 4,5% erhöht oder planen diesen im Laufe des Jahres zu erhöhen, so dass nur noch in Bayern, Hessen und Sachsen der niedrigere Satz von 3,5 % gilt.

Für den Eintrag des Grundstücks im Grundbuch und den damit verbundenen Notarkosten darüber hinaus werden ca. 1,5 % fällig. Ein aktueller Grundbuchauszug gibt auch Auskunft über mögliche Belastungen, wie z.B. eine Hypothek, die noch auf dem Grundstück liegen.

Optional können noch Provisionszahlungen für einen Makler anfallen – die Maklercourtage. Je nach Lage der Immobilie und der aktuellen Marktsituation können für Kaufobjekte noch einmal 3 – 6 Prozent plus Mehrwertsteuer hinzukommen. Bei Mietobjekten ist Zahlung auf maximal zwei Nettokaltmieten beschränkt.

Ist die Finanzierung gesichert und der Kaufvertrag abgeschlossen, kann es Sinn machen ein Anderkonto von einem Notar treuhänderisch, eröffnen zu lassen. Für den Käufer hat das unter anderem den Vorteil, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer überwiesen wird, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt und damit das Eigentum an den Käufer übergegangen ist. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ist damit auch das eingezahlte Geld gesichert.