Archiv für Immobilienpreise

Instandhaltungskosten, Sanierungskosten, Modernisierungskosten – Wo liegt der Unterschied?

Diese drei Begriffe werden im Kontext von Baumaßnahmen und Bestandsgebäuden gern synonym verwendet. Bedeutet das also, dass sie grundsätzlich alle dasselbe beschreiben? Oder differenzieren Experten mit diesen Begriffen auch drei unterschiedliche Dinge?

Per Definition kann gesagt werden, dass diese drei Bezeichnungen zwar im selben Kontext liegen. Doch sie beschreiben drei verschiedene Arten von Baumaßnahmen mit jeweils unterschiedlichen Ergebnissen.

Instandhaltungskosten

 

Besonders anschaulich zeigt dies der Begriff der Instandhaltungskosten. Instandhaltung bedeutet demnach, dass alle baulichen Maßnahmen lediglich dem Ziel dienen, eine Immobilie brauchbar zu halten. Experten definieren Instandhaltung in der Form, dass von einem festen Istzustand auszugehen ist, der erhalten bleiben soll. Das bedeutet nicht mehr und nicht weniger als Reparaturen und Ersatzbeschaffung bei Defekten. Geht also eine Armatur im Bad kaputt, wird sie lediglich durch eine baugleiche oder zumindest ähnlich ersetzt. Damit ist die Funktion wieder gesichert und mehr war auch nicht beabsichtigt. Finanziell gesehen bedeuten Instandhaltungskosten demnach den Aufwand, der benötigt wird, um den aktuellen Marktwert eines Objektes zu erhalten.

Sanierungskosten

 

Sanierungskosten fallen bei einem anderen Szenario an. Hier ist es notwendig, eine Immobilie baulich wieder so weit zu ertüchtigen, dass ihr durch Sanierungsstau verursachter Wertverlust wieder ausgeglichen werden kann. Die Grenzen zu Modernisierungsmaßnahmen sind nicht immer eindeutig klar umrissen. Jedoch unterscheiden sich Sanierungskosten demgegenüber zumeist durch ihren Umfang. Während Instandhaltung häufig über Reparaturen nicht hinausgeht, fängt eine Sanierung den dadurch entstandenen „Modernisierungsrückstand“ soweit wieder auf, dass eine Immobilie wieder auf ein vorheriges Niveau aufgewertet wird. Der Austausch der Fenster und Türen kann ebenso dazugehören, wie Umstellungen der Elektronik.

Modernisierungskosten

 

Modernisierungskosten hingegen haben das klare Ziel, durch bauliche Maßnahmen eine Aufwertung der Immobilie zu bewirken. Hier geht es um Komfort und zeitgemäße Ausstattung, anhand derer auch ältere Bestandsbauten auf ein modernes Neubauniveau gebracht werden. Neben energetischer Optimierung bedeutet dies häufig auch umfangreiche kosmetische Arbeiten. Während die Haustechnik auf den neuesten Stand gebracht wird, erfahren Böden, Wände, Bäder und Fassaden zumeist auch eine attraktive Aufwertung.

Demnach zeigen die Begriffe Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungskosten drei entscheidende Prozesse im Rahmen der Wertschöpfung von Bauobjekten.

 

Spitzenpreise für Immobilien in sehr guten Lagen

Das Preisniveau für deutsche Immobilien ist derzeit auf seinem höchsten Stand, welches seit Jahren erreicht wurde. Besonders Wohn- und Geschäftsgebäude stehen dabei im Mittelpunkt. Allerdings ist die Schmerzgrenze für Spitzenobjekte erreicht. Die Preise werden vermutlich weiter steigen, jedoch nicht mit einer so dynamischen Entwicklung wie noch im Frühjahr 2011.

Hier ist nicht wie im vergangen Jahr die schnelle Kapitalsicherung das Ziel, aktuell orientieren sich Käufer eher an der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit ihrer Geldanlage mit Blick auf die Renditen. „ Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung der Investoren sind die Mieten – dort wo die Mieten steigen, gibt es auch noch ein Kaufpreissteigerungspotential“, so Carsten Rieckhoff, Leiter Research Engel & Völkers Commercial. Die Investoren agieren hier am Markt mit einer stärkeren Vernunft und setzten ihren Fokus mehr auf die Renditen und damit auch auf die Objektqualität und Lage einer Immobilie.

Ostdeutsche Städte im Blickpunkt

Die Betrachtung der Preisentwicklung in deutschen Städten stellt sich als sehr heterogen dar. Besonders dort wo das Mietpreisniveau auf einem niedrigen Stand ist, lassen sich stärkere Wachstumstendenzen erkennen. Unter diesen Städten befinden sich überwiegend ostdeutsche Städte wie Leipzig, Berlin und auch Potsdam, hier ist ein hoher Preiszuwachs festzustellen.

Zu den Städten mit dem größten Steigerungspotenzial zählt u. a auch Hamburg. Investoren sind bereit für hochwertige Objekte auch Höchstpreise zu zahlen, sofern die Bedingung einer guten bis sehr guten Lage gegeben ist. Auf der einen Seite ist die Nachfrage nach höherwertigen Immobilien sehr stark, allerdings ist das Angebot hier begrenzt, so dass Anleger  zwangsläufig auch Objekte in mittlerer Lage in Betracht ziehen.

Die Entwicklung hin zu sicheren und insbesondere wertbeständigen Anlagen wie Wohn- und Geschäftshäusern, liegt am gegenwärtigen Marktumfeld. „Auf der einen Seite haben wir eine erfreuliche Situation der deutschen Wirtschaft mit einer gesunden Ertragssituation und einem steigendem Anlagedruck. Jedoch zeigt auf der anderen Seite – insbesondere das europäische Wirtschaftsumfeld – große Unsicherheiten und Abschwungtendenzen.“, so Rieckhoff.

Wohnungsnachfrage steigt, aber von einer Preisblase ist nicht die Rede!

Das Kaufinteresse an Wohnimmobilien ist auch im Jahr 2011 deutlich gestiegen – vor allem in den Metropoleregionen. Das schlägt sich auch in den Preisen für gebrauchte Immobilien nieder. Im Durchschnitt beträgt die Steigerung der Immobilienpreise bei Eigenheimen 3 % gegenüber dem Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen ist sogar eine Steigerung der Preise um 5 % zu verzeichnen. Von einer Immobilien- bzw. Preisblase ist aber nicht die Rede, da die Preise im Schnitt noch sehr günstig sind. LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm bestätigt, dass die Preise hinter den Werten des Jahres 2000 um mehr als 10 % zurückbleiben. Ist damit in 2012 mit einer noch höheren Preissteigerung zu rechnen?

Es ist wohl wahr, dass nach Jahren der Preisstabilität oder sogar leichten Preisrückgängen wieder ein Preisanstieg zu beobachten ist, aber dieser sei eher der aktuellen Finanzlage in Europa zu schulden. Laut LBS gilt als Ursache für die steigende Wohnungsnachfrage die Tatsache, dass die Immobilie im Moment als attraktive und sichere Anlage gilt und damit als eine beliebte Altersvorsorge. „Insgesamt ist das aber eine gesunde Aufholentwicklung“, so Hamm, denn blickt man zurück, dann seien die Immobilienpreise für gebrauchte Immobilien selbst 1995 bundesweit nicht niedriger gewesen.

Die Zeichen für eine weitere Aufwärtsentwicklung stehen gut, so dass Immobilienverkäufer genau überlegen sollten, ob nun der Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Nach wie vor steigt die Nachfrage und die Finanzierungsbedingungen sind weiter günstig. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen im November 2011 auf 1 % gesenkt, wodurch sich die Inflationsangst weiter verstärken dürfte. Dies sind gute Bedingungen, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen: die Nachfrage ist hoch und die Zinsen sind niedrig.

Hinzu kommen, dass im Vergleich zum Vorjahr auch die Baugenehmigungen deutlich gestiegen sind. Ein Plus von rund 22 % in 2011 spricht hier eine deutliche Sprache. Laut Statistischem Bundesamt hat sich der Positivtrend in diesem Zeitraum fast vervierfacht im Vergleich zum gleichen Zeitraum in 2010.

Wie kommt man vom ermittelten Immobilienwert zum Angebotspreis?

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und möchten gerne Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen? Dann sollten Sie sich zunächst einmal Zeit nehmen und den Immobilienverkauf systematisch vorbereiten.

Zur Ermittlung des Immobilienwertes sollten Sie zunächst die für Ihre Region üblichen Immobilienpreise vergleichen und dabei die Lagefaktoren sowie die charakteristischen Merkmale Ihrer Immobilie berücksichtigten, bevor Sie als nächstes den Angebotspreis festlegen können.

Der Angebotspreis ist deshalb von großer Bedeutung, weil sich potentielle Kaufinteressenten erst gar nicht melden, wenn der Preis deutlich zu hoch angesetzt ist. Außerdem besteht dann die Gefahr, dass sich die Immobilie zum „Ladenhüter“ entwickelt. Dann können nach einigen Monaten häufig auch realistische Preisvorstellungen nicht mehr durchgesetzt werden, weil sich der Verkäufer durch Preissenkungen und die lange Angebotszeit selbst in eine schlechte Verhandlungsposition gebracht hat.

Natürlich ist es auch nicht gut, den Angebotspreis zu niedrig festzusetzen, weil Sie dann schlichtweg Geld verschenken. Einen guten Richtwert für den Angebotspreis erhalten Sie, wenn Sie den vermutlich zu erzielenden Verkaufspreis (Verkehrswert) um den erforderlichen Verhandlungsspielraum von ca. 5 bis 10 Prozent erhöhen. Dies ist sinnvoll, weil ein potentieller Käufer einen Verhandlungserfolg erzielen möchte und Sie daher schon bei der Festlegung des Angebotspreises den Verhandlungsspielraum berücksichtigen müssen.

Bei der genauen Festlegung des Angebotspreises sollten Sie zudem Preisschwellen berücksichtigen. So ist es z.B. zielführender, eine Immobilie für 298.000 Euro als für 302.000 Euro anzubieten. Zum einen hört sich der Preis für einen Kaufinteressenten so günstiger an und zum anderen setzen sich Käufer häufig Preisgrenzen. Teilweise werden diese Preisgrenzen auch schon als Suchkriterium in den Online-Immobilienportalen voreingestellt. Liegt ein Angebot über der definierten Preisgrenze (z.B. 2.000 Euro über der Grenze von 300.000 Euro), würde der Interessent vom Portal erst gar nicht über das neue Angebot informiert werden.