Archiv für Wohnungsverkauf

Die Bedeutung der Lastenfreiheit beim Hausverkauf

Das Haus lastenfrei verkaufen – Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden

 

Es ist sicher bekannt, dass man eine Immobilie mit Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden) und anderen Rechten belasten kann. Immobilien und Grundschulden werden in erster Linie eingetragen, um eine Immobilie zu finanzieren. Das Grundpfandrecht dient sozusagen als Sicherheit für die Gläubigerin (Bank). Wenn ein Kredit nicht in ausreichender Weise zurückgezahlt wird, kann die Bank aufgrund der eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung einer Immobilie beantragen. Somit ist es gewährleistet, dass die Bank über diesen Weg das geliehene Geld zumindest teilweise zurückbekommt.

Die Lastenfreiheit beim Hausverkauf

 

Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie natürlich dafür sorgen, dass das Grundstück von derartigen Lasten befreit ist. Die Lastenfreiheit können Sie dadurch erreichen, dass die Bank dem Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung vorlegt. Das Grundpfandrecht wird dann aus dem Grundbuch gelöscht. Es wird sich kaum ein Käufer finden, der eine belastete Immobilie kauft. Er müsste ja immer damit rechnen, dass eine Gläubigerin das Haus versteigert, der er gar kein Geld schuldet. Beim Hausverkauf muss aber auch dafür gesorgt werden, dass andere Rechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hier kann es sich zum Beispiel um Wohnungsrechte oder einen Nießbrauch handeln. Solche Rechte werden meistens eingetragen, wenn ein Grundstück zum Beispiel von Eltern an Kinder übergeben wird. In den meisten Fällen sind diese Rechte mit einem Todesnachweis des Berechtigten bei dem Grundbuchamt zu löschen.

Die Löschungsbewilligung als Voraussetzung beim Hausverkauf

 

Sollte der Berechtigte eines solchen Rechtes noch leben, muss er natürlich der Löschung im Grundbuch zustimmen. Die Lastenfreiheit trägt auf jeden Fall dazu bei, dass eine Immobilie ohne Probleme veräußert werden kann. Sie sollten daher als Eigentümer vor einem Verkauf dafür Sorge tragen, dass diese gegeben ist. Wenn ein Berechtigter eines Rechts einer Löschung nicht zustimmt, können Sie die Immobilie oft nur zu einem geringeren Preis verkaufen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn für einen Nachbarn ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen ist. Der Nachbar wird dann in sehr vielen Fällen nicht dazu bereit sein, der Löschung eines solchen Rechts zuzustimmen. Manchmal kann man die Bewilligung einer Löschung aber auch durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme erreichen. Man muss in diesen Fällen als Grundstückseigentümer rechnen, welche Lösung sich als die wirtschaftlichste darstellt.

 

Wohnungsverkauf – Was ist vorher zu tun?

Wer erfolgreich seine Wohnung verkaufen möchte, sollte unter anderem wissen, was potenzielle Käufer erwarten. Denn dann können als Vorbereitung auf den Wohnungsverkauf zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen gezielt durchgeführt werden.

Die Erwartungen potenzieller Käufer kennen
Eine Immobilie verkaufen erfordert eine gute Vorbereitung und Planung. Zunächst sollten Sie sich über Ihre Zielgruppe klar werden. Wer wahrscheinlich Ihre Wohnung kaufen wird, hängt zum Beispiel von der Größe, der Ausstattung und der Lage ab. Wenn eher anspruchsvolle und gut situierte Menschen zu Ihren potenziellen Käufern gehören, müssen Sie in der Regel vor dem Verkauf mehr investieren in Reparaturen und Renovierung. Dafür können Sie jedoch auch einen höheren Preis verlangen. Andere Käufergruppen dagegen möchten lieber weniger bezahlen und sind dafür bereit, mehr Instandhaltungsmaßnahmen selbst durchzuführen.

Einen guten Eindruck machen
Eine Verpflichtung, die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren besteht nicht, jedoch wirkt eine sehr abgewohnt aussehende Immobilie normalerweise auf alle Käufergruppen eher abschreckend. Doch auch, wenn Sie sich gegen eine Renovierung entscheiden, muss der erste Eindruck bei Interessenten nicht schlecht sein. Sauberkeit vor allem in Küche und Bad, geputzte Fenster und Ordnung auch im direkten Außenbereich der Immobilie können sehr zu einem positiven ersten Eindruck beitragen. Nutzen Sie den ersten Eindruck, denn er hat mehr Einfluss auf die finale Entscheidung, als den meisten Menschen bewusst ist.

Den richtigen Zeitpunkt abwarten für den Wohnungsverkauf

Viele Menschen scheinen im Frühling eher bereit, eine Wohnung zu kaufen als im Winter. Doch abgesehen von der Jahreszeit kann der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf auch davon abhängen, ob sie vermietet ist oder leer steht. Normalerweise besteht größere Nachfrage nach leer stehenden Wohnungen, weswegen diese schneller und oft zu einem höheren Preis verkauft werden können. Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie daher mit einem Verkauf warten, bis die aktuellen Mieter ihren Mietvertrag kündigen oder dieser ausläuft, sofern er zeitlich befristet ist.

Eigentumswohnung verkaufen ist leichter als ein Haus zu verkaufen?

Für Immobilienbesitzer gibt es die unterschiedlichsten Gründe, sich von der eigenen Immobilie zu trennen. Wenn man sich erst einmal für den Verkauf der Immobilie entschieden, sollte dieser gut vorbereitet sein, um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.

Egal ob es um einen Hausverkauf oder auch um den Verlauf einer Eigentumswohnung geht, sollte vor dem Verkauf eine professionelle Bewertung der Immobilie durchgeführt werden, so empfehlen Experten. Der Wert einer Immobilie bemisst sich herbei aus viele Faktoren: So spielen neben den beiden wichtigsten (Zustand der Immobilie und die Lage) zahlreiche anderen Dinge eine Rolle wie: Zimmeranzahl, Austrittsmöglichkeiten (z.B. Balkon oder Garten), Baujahr oder auch die Anzahl der Etagen.

 

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Oftmals herrscht immer noch der Irrglaube ein Haus zu verkaufen, ist viel schwerer als der Verkauf einer Eigentumswohnung. Doch was dabei nicht berücksichtigt wird, ist die Tatsache, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum veräußert wird, sondern auch ein Teil am Gemeinschaftseigentum. Für jeden potenziellen Käufer, bedeutet der Erwerb am Gemeinschaftseigentum auch eine Berücksichtigung gemeinschaftlicher Interessen bzgl. des gemeinsam genutzten Eigentums (z.B. Treppenhaus, Gasleitungen etc.). Hier können sich oft schon im Vorfeld eines Kaufs, erhebliche Interessenkonflikte zwischen potenziellen und aktuellen Eigentumsbesitzern, herausstellen.

Verkäufern einer Eigentumswohnung bietet sich also vor Verkauf  die Möglichkeit, potenzielle Käufer in Hinblick auf ihre Tauglichkeit für die Gemeinschaft zu prüfen, welches in diesem Fall die Verkaufswahrscheinlichkeit erhöht.

 

An wen kann man eine Wohnung am besten verkaufen?

Als potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen kommen häufig Personen in Frage, die gegenwärtig nur zur Miete wohnen. Denn gerade mit zunehmender Lebenserwartung aber auch steigender Altersarmut, wächst der Wunsch nach der eigenen Immobilie. Hier bietet es sich an, die aktuellen Mietzahlungen mit den zukünftig zu erwartenden Kosten für ein Eigenheim, zu vergleichen und oftmals kann festgestellt werden, dass eine eigene Immobilie zu halten, günstiger ist als erwartet.

Der Verkauf einer Immobilie muss für Immobilienbesitzer nicht zwangsläufig zu einer Mammutaufgabe werden, eine gute Vorbereitung und ein gutes Gefühl bei der Auswahl eines potenziellen Käufers erleichtert die Aufgabe sehr. Ist ein privater Verkauf der eigenen Immobilie trotz aller Anstrengung und Bemühungen dennoch nicht möglich, gibt es eine Vielzahl von Portalen im Internet, welche beim Verkauf einer Immobilie unterstützen können.