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Bundesregierung will Maklercourtage neu regeln

Die im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vorgesehene Neuregelung der Maklercourtage nach dem sogenannten „Bestellerprinzip“ soll laut Bundesjustizministerium bereits 2015 in Kraft treten. Der Gesetzentwurf sieht demnach vor, dass die fällige Courtage für einen Wohnungsmakler durch die Partei zu zahlen ist, die den Makler beauftragt. Bislang mussten die Kosten für den Makler in der Regel durch den Wohnungssuchende bezahlt werden. Der Referentenentwurf befindet sich momentan in der Ressortabstimmung und soll im Rahmen der Beschlussfassung über die Mietpreisbremse bis zum Ende des Jahres verabschiedet werden.

Vermieter sollen Maklercourtage übernehmen

 
Die Bundesregierung will mit dieser Maßnahme die Kosten für die Wohnungssuche reduzieren. Sie reagiert somit auf die Wohnungsknappheit in deutschen Metropolen und Großstädten. Die angestrebte Regelung erlegt die Zahlung der Courtage dem Besteller auf, also zumeist dem Vermieter, der die Vermarktung einer freien Wohnung in Auftrag gibt. Ein Mieter wird auch weiter den Makler zahlen müssen, wenn er ihn selbständig mit der Suche einer Wohnung beauftragt. Da steigende Mietpreise und Energiekosten die Lage auf dem Wohnungsmarkt für Familien und Geringverdiener bereits erheblich erschweren, soll so neben der Mietpreisbremse auch bei den einmaligen Kosten im Rahmen eines Arbeitsplatz- bzw. eines Wohnungswechsels eine Entlastung erfolgen. Durch die vorgesehene Regulierung der Mieterhöhungen will der Gesetzgeber darüber hinaus sicherstellen, dass der Vermieter die Kosten für den Makler nicht einfach auf die Miete umlegt.

Maklercourtage besonders in Ballungsräumen ein Problem

 
Die Einführung des Bestellerpinzips war bereits vor der Bundestagswahl Inhalt einer Bundesratsinitiative, die durch das Bundesland Hamburg angeregt wurde. Mit der Ausarbeitung des Gesetzentwurfs durch das Haus von Bundesjustizminister Heiko Maas wird das Prinzip nun nach Verabschiedung durch das Kabinett vom Bundestag beschlossen. Die Zustimmung der Bundesländer scheint ebenfalls sicher zu sein. Während der Gesetzentwurf vom Mieterbund ausdrücklich begrüßt wurde, kritisierten Maklerverbände den aus ihrer Sicht „unnötigen Eingriff in die Vertragsfreiheit“. Die Makler befürchten zunächst ein Ausbleiben von Aufträgen, da die Vermieter ihre Wohnungen verstärkt selbst vermarkten könnten.

Veränderungen des Wohnraums Münchens durch das neue Umwandlungsverbot

München ist der Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen in Deutschland, so stiegen die Preise für Eigentumswohnung 2013 um 14%. Viele Hauseigentümer profitieren deswegen von einer Umwandlung Ihrer Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen. Bezahlbares Wohnen für Mieter wird dadurch knapp. In den letzten Jahren haben besonders Mieterverbände die Vertreibung von Mietern aus beliebteren Stadtvierteln angegriffen. Das „Bündnis Bezahlbares Wohnen“ kämpft dabei seit Jahren um einen sozial verträglichen Immobilienmarkt. Nun lenkt die Landesregierung Bayerns das erste Mal ein. Für Hauseigentümer wird dadurch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen deutlich erschwert.

 

Das Umwandlungsverbot und die Folgen für den Wohnraum München

 

Mieterschützer fordern seit langer Zeit ein Umwandlungsverbot um den Wandel des Münchenern Wohnraums ab zu puffern, da dies ein In­stru­ment wäre, um in Vier­teln die Ver­drän­gung von an­säs­si­gen Mietern zu brem­sen  sowie den Wan­del so­zi­al ver­träg­li­cher zu ge­stal­ten. Sie dient weiterhin dazu die Mietsteigerungen zu bremsen und damit die Aufwertung von bestimmten Stadtvierteln zu endschleunigen.

Ab dem 1.März  tritt das Umwandlungsverbot nun in Kraft. In 17 Gebieten müssen Hauseigentümer nun eine Genehmigung bei der entsprechenden Kommune beantragen, um Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Wohnraum in München nur partikulär betroffen

 

Bis­lang be­darf es für einen Ab­riss, bau­li­che Än­de­run­gen oder Nut­zungs­än­de­run­gen einer  Ge­neh­mi­gung der Kommune. Im München gilt dies für 17 Er­hal­tungs­satz Ge­bie­te, die unabhängig von den Stadtviertelgrenzen ernannt worden. So gehören der Hohernzollernplatz und das Sankt Benno Viertel in der Maxvorstadt dazu. Insbesondere Schwabingen ist von den Er­hal­tungs­satz Ge­bie­ten betroffen. Zu den Er­hal­tungs­satz Ge­bie­ten zäh­len meist Quar­tie­re in­ner­halb des Mitt­le­ren Rings, dar­un­ter das Gärt­ner­platz­vier­tel, das Schlacht­hof­vier­tel und Haid­hau­sen-Mit­te.

Der Immobilienverkauf mittels Zwangsversteigerung

Der Immobilienmarkt boomt. Durch das niedrige Zinsniveau steigt die Nachfrage nach dem Betongold stetig weiter. In den letzten beiden Jahren, besonders nach der Finanzmarktkrise, war der Erwerb der Immobilie eine immer wertvollere Investition. Um noch günstig an eine Immobilie zu kommen, versuchen viele Immobilienkäufer ihr Glück über die Zwangsversteigerung.

Bei einem Hauskauf  über eine Zwangsversteigerung ergeben sich viele Vor- und Nachteile. So können Sie hierbei einiges an Geld sparen, jedoch sollten Sie damit rechnen, dass nicht nur der Kaufpreis finanziert werden muss. Besonders bei Zwangsversteigerungen ist es oft der Fall, dass die Immobilie in einem unguten Zustand ist, so dass viele Modernisierungs- und Sanierungskosten anfallen.

 

Die Entwicklungen auf dem Zwangsversteigerungsmarkt

 

Aber auch der Zwangsversteigerungsmarkt ist von der steigenden Nachfrage betroffen. So ist im Vergleich der ersten sechs Monate von 2012 ein Rückgang von über 30 % bei den Immobilienverkäufen über eine Zwangsversteigerung zu ermitteln. Dies geht aus einer Studie des Fachverlages Argetra hervor, welche in der Wirtschaftswoche veröffentlicht wurde.

In dem Halbjahr 2013 sind so nur 23.500 Zwangsversteigerungstermine abgehalten worden, was der niedrigste Stand seit 13 Jahren ist.

So ergibt sich hieraus eine Schlussfolgerung für Hausverkäufer: Als erstes einmal selber den Hausverkauf vorantreiben! Wenn die Lage der Immobilie beliebt ist, das Haus gepflegt ist, ist der Zeitpunkt seine Immobilie ohne eine Versteigerung zu verkaufen momentan aufgrund der Wirtschaftslage, noch sehr günstig.

 

Die Teilungsversteigerung

 

Für Hauskäufer ist es ratsam besonders auf Immobilienversteigerung zu achten, die aufgrund einer Teilungsversteigerung zustande kommen. Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Grund in einer Erbschaft, bei der sich die Erben auf das Halten oder Verkaufen nicht einigen können. Der Gewinn aus der Versteigerung wird dann zwischen den Erben aufgeteilt. Der Vorteil für den Käufer bei dieser Art von Versteigerung ist, dass die Immobilien meistens in einem sehr guten Zustand sind, so dass keine allzu hohen Sanierungs- oder Modernisierungskosten anfallen. Der Traum von einer günstigen Immobilie kann so in Erfüllung gehen.

Offene Immobilienfonds

Immobilien sind eine gute Kapitalanlage. Die Preise für Wohneigentum und Häuser steigen beständig und befeuern so die Nachfrage nach den OIF. Deren einfache Strategie ist es, in Zinshäuser, Büroanlagen und Einkaufscenter zu investieren, die über Mieten und steigende Marktwerte Erträge bringen. OIF bieten hervorragende Möglichkeiten, auch kleinere Geldbeträge in Immobilien anzulegen und dabei breit zu streuen. Der Ankauf verschiedener Gebäude in verschiedenen Regionen mindert das Investitionsrisiko. Hier sind Anteile bereits ab 25 Euro verfügbar – kein Vergleich zum geschlossenen Fond, denn ein komplettes Gebäude ist ungleich teurer.
Ergo investierten die Anleger in den ersten vier Monaten dieses Jahres etwa 1,7 Milliarden Euro.
Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum nahmen Aktienfonds nur 4,4 Millionen ein.

Die historische Entiwcklung der OIF

 

Offene Immobilienfonds (OIF) sind Investmentfonds, die es den Anlegern am Immobilienmarkt gestatten, auch kleine Immobilienbeteiligungen zu generieren. Die ersten Fonds kamen im Jahr 1938 in der Schweiz heraus, erst 1959 sollte der erste deutsche Fond durch zwei bayerische Banken aufgelegt werden. Am Ende der 1960er Jahre hatten die Fonds in Deutschland einen gesicherten rechtlichen Rahmen erhalten und die Popularität dieser Immobilienfonds nahm zu. Einer Fondkrise im Jahr 2004 zum Trotz hatten sich 2006 hierzulande 31 OIF etabliert, bis dato galten die Fonds als Gewinngaranten. Weil die Finanzkrise von 2008 negative Einflüsse auf den Immobilienmarkt hatte, kamen auch die offenen Fonds in Turbulenzen. Es kam zur Einführung neuer Regeln, die ab dem 22. Juli 2013 erneut modifiziert werden. Betroffen sind diesmal Neuanleger.

 

Modifizierter Anlegerschutz

Weil hauptsächlich institutionelle Anleger in der Finanzkrise 2008 schnell viel Kapital abgezogen hatten, mussten die Fondsreserven angetastet werden. Die OIF bekamen Probleme. Einige Fonds mussten geschlossen werden, andere befinden sich in Abwicklung. Daher wurde zum Jahresbeginn mit einem verbesserten Anlegerschutzgesetz reagiert, welches die Anleger zu lediglich 24 Monaten Haltefrist verpflichtet. Dann können sie ihre Anteile unter Einhaltung einer 12-monatigen unwiderruflichen Kündigungsfrist zurückgeben. 30 000-Euro-Anteile kann jeder Anleger pro Kalenderjahr retournieren, unabhängig von den genannten Fristen.

Weitere Änderungen

Als Umsetzung von EU-Recht entfällt für Neuanleger der Freibetrag von 30 000 Euro. Anteile können nur noch einmal jährlich zurückgegeben werden.
Das macht die OIF ein wenig weniger flexibel, ohne die Vorteile anderen Sparformen gegenüber negativ zu tangieren.

Dass Anleger in OIF etwas weniger schnell an ihr Geld kommen, betrifft nach der neuen Gesetzeslage nur Neueinsteiger. Traditionelle Anleger können weiterhin ohne Einschränkungen 30 000 Euro jährlich zurückgeben.
Die Schieflage einiger Fonds sollte Anleger dazu veranlassen, den Immobilienbestand, den Vermietungsstand sowie die Liquiditätsquote zu prüfen, bevor sie Teile ihres Kapitals in OIF anlegen.

 

Mietpreisbremse sorgt für politische Kontroverse – Investitionsstau befürchtet

Kaum ein innenpolitisches Thema sorgt aktuell in Deutschland für so viel politischen Zündstoff wie die Debatte um die Einführung einer neuen Mietpreisbremse. Auch wenn ein von der SPD im Bundestag eingebrachter Antrag zunächst mangels Mehrheit gescheitert ist, dürfte die Diskussion damit nicht beendet sein. Vielmehr ist zu erwarten, dass Mietpreisgrenzen im bevorstehenden Bundestagswahlkampf eine wichtige Rolle spielen und auch nach der Wahl wieder auf der Agenda stehen werden, sofern die FDP nicht wieder an der Regierungskoalition beteiligt ist. Denn während die Liberalen die bestehenden Regelungen für ausreichend halten und keinen akuten Handlungsbedarf sehen, gibt es in allen anderen Bundestagsparteien mehr oder weniger konkrete Bestrebungen, neue beziehungsweise schärfere Mietpreisbegrenzungen einzuführen. Dies gilt zumindest in Teilen auch für die Unionsparteien.

Bestehende Preisgrenzen für Mieten sollen verschärft werden

Im Kern geht es dabei um eine Verschärfung der bereits bestehenden Mieterhöhungsgrenzen und zwar nicht nur bei bestehenden Mietverträgen, sondern insbesondere auch bei Neu- beziehungsweise Wiedervermietungen. Während Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung einer Wohnung nach Vorstellungen der Linken generell unzulässig sein sollen, plädieren Union, SPD und Grüne für eine Begrenzung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach Meinung der Grünen soll dies unter der Voraussetzung gelten, dass in den betreffenden Märkten Wohnraummangel herrscht. Die CDU will die konkrete Regelung den Ländern überlassen. Bei Mieterhöhungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse will die Union künftig nur noch Steigerungen um bis zu 15 Prozent – statt wie bisher um bis zu 20 Prozent –innerhalb von drei Jahren zulassen; die SPD möchte maximal 15 Prozent innerhalb von vier Jahren gestatten. Die Grünen sprechen sich grundsätzlich für eine Mietpreisbremse aus, äußern sich bislang jedoch nicht konkret zu deren Höhe, während die Linken den Kommunen das Recht zur Festlegung von „Höchstmieten“ einräumen und Mietsteigerungen grundsätzlich nur im Rahmen des Inflationsausgleichs erlauben wollen.

Branchenverbände befürchten Investitionsstopp und Verschärfung von Wohnraummangel

Marktteilnehmer und immobilienwirtschaftliche Branchenverbände haben unterdessen vor einer weiteren Verschärfung der bisherigen Regelungen zur Mietpreisdeckelung gewarnt. So sagte der Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, die Forderung sei populistisch, falsch und schade dem Wohnungsmarkt. Durch derartige Maßnahmen würden die Mietpreise zwar zunächst künstlich niedrig gehalten, doch die Wohnraumknappheit werde verschärft, weil privates Geld nicht mehr in Neubauten oder Bestandsimmobilien investiert werden würde. Dies sei für Deutschland besonders verheerend, weil mehr als 90 Prozent aller Neubauten von privaten Bauherren errichtet würden. Statt die Mietpreise bei der Wiedervermietung zu deckeln, müsse die Politik durch bessere Rahmenbedingungen den Neubau stimulieren. Auch Rolf Kornemann, Präsident des Verbandes Haus & Grund, warnte vor einer Beschränkung von Bestands- und Neuvertragsmieten über das bisherige Maß hinaus. Dies bedeute die Abschaffung des freien Wohnungsmarktes und die Einführung einer staatlich verordneten Miete. Eine flächendeckende Senkung der Kappungsgrenzen bestrafe zudem diejenigen Vermieter, die zugunsten ihrer Mieter über Jahre hinweg keine Mieterhöhungen vorgenommen hätten. Auch würden Wohnungsmodernisierungen anlässlich von Neuvermietungen unwirtschaftlich, wenn entsprechende Mieterhöhungen nicht mehr möglich wären. Mittel- und langfristig würde sich die Qualität des Wohngebäudebestands dramatisch verschlechtern.

Warum boomt der Immobilienmarkt in Deutschland?

In den letzten Monaten war vor allem in beliebten Metropolregionen wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt ein Anstieg von Miet- und Kaufpreisen für Immobilien zu verzeichnen – Experten sprechen von einem Boom sogar teilweise von einer Immobilienblase. Doch was sind die Gründe für den Boom am Immobilienmarkt? Diese Fragestellung ist komplex. Es ist festzustellen, dass es im Prinzip das Zusammenwirken fünf wichtiger Phänomene ist, das für den Preisauftrieb sorgt.

Faktoren für Preisanstieg auf Immobilienmarkt

 
  1. Niedriges Zinsniveau: Die Darlehenszinsen befinden sich nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau. Dies führt zum einem dazu, dass viele Geldanlageprodukte von Banken wegen geringer Rendite nicht mehr attraktiv sind. Doch vor allem ist die Folge, dass der effektive Jahreszins bei Baufinanzierungen sehr günstig ist, so dass aufgrund geringer Zinsen entweder eine sehr günstige monatliche Rate oder (bei höherem Tilgungsanteil) eine schnellere Tilgung erfolgen kann. Baufinanzierungen lohnen sich im Moment also doppelt.
  2. Knappheit an Wohnraum:Die Tendenz zu Singlehaushalten sorgt langfristig dafür, dass bei gleichbleibender Einwohnerzahl insgesamt mehr Wohnungen benötigt werden. In Verbindung mit dem Zuzug in große Städte (beispielsweise aus beruflichen Gründen oder wegen eines Studiums) ergibt sich eine teilweise stark erhöhte Nachfrage nach Wohnraum, die mancherorts zu einer Knappheit führt, die auch durch Neubauprojekte nicht ausreichend abgefangen wird. Die Mieten steigen. In einem viel höheren Maße steigen aber die Angebotspreise für Kaufobjekte, denn diese werde maßgeblich durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst.
  3. Renditeerwartungen: Das geringe Zinsniveau führt in Verbindung mit steigenden Mieten dazu, dass bei der Vermietung von Wohnimmobilien eine verhältnismäßig höhere Rendite erzielt werden kann als bei vielen anderen Geldanlagen. Und der Ausblick ist gut: während das Zinsniveau konstant niedrig bleibt, geben die positiven Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Hoffnung auf noch bessere Renditen.
  4. Angst vor Inflation: Nicht nur diejenigen, die bereits eine Inflation erleben mussten, haben Angst vor einer erneuten Inflation, also einer Geldentwertung. Aus diesem Grund ist die Investition in „Betongold“ eine gute und vor allem langfristig sichere Geldanlage für den Fall, dass es wirklich zu einer Inflation kommt.
  5. Unsicherheit bezüglich der Rente: In der Bevölkerung herrscht große Unsicherheit, ob die Rente zum Leben reichen wird. Private oder betriebliche Altersvorsorgemodelle werden häufig misstrauisch beäugt. Der Kauf einer eigenen Immobilie als „Alterswohnsitz“ scheint da eine Investition mit mehr Sicherheit zu sein – denn ist die Wohnung oder das Haus erst einmal abbezahlt, fallen außer der Instandhaltungskosten und den Neben- und Heizkosten keine weiteren monatlichen Kosten an.

Diese Faktoren führen in ihrem Zusammenspiel dazu, dass bei Immobilien derzeit ein Boom zu verzeichnen ist.

Starke Nachfrage nach Immobilien

Die Nachfrage nach Immobilien ist so stark wie lange nicht, dabei kümmern sich nicht nur zukünftige Eigenheimbesitzer um eine Immobilie, sondern auch viele Anleger sind am Erwerb einer Immobilie interessiert. Die derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Auf der einen Seite locken Banken mit niedrigen Zinsen und auf der anderen Seite profitieren Anleger von der Eurokrise.

Allerdings gibt es deutschlandweit erhebliche Unterschiede bei der Erschwinglichkeit eines Eigenheims. Als Maßstab der Erschwinglichkeit werden die Immobilienpreise, Zinsniveau und das verfügbare Einkommen herangezogen. Als besonders schwer erschwingliche Region für Wohnimmobilien gelten Metropolstädte wie Hamburg und München.

Die Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ gilt zwar immer noch, jedoch werden heute andere Faktoren wie der demografische Wandel und das Wanderungsverhalten ebenso bei der Preisentwicklung mit herangezogen. Für Ein – und Zweifamilienhäuser ergibt sich derzeit ein leichter Rückgang der inserierten Kaufpreise, wohingegen die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen sind.

Als Tipp für Immobilienkäufer lässt sich jedoch festhalten, dass trotz niedrigen Zinsniveaus und Eurokrise nicht munter drauf los gekauft werden sollte. Hier empfiehlt es sich den Markt genau zu beobachten und auch Insider zu befragen.

Ein Immobilienverkäufer, der ebenfalls von günstigen Marktbedingungen profitieren will, könnte sein Immobilienvermögen, beispielsweise verbessern, durch den Tausch seiner Immobilie gegen eine hochwertigere Immobilie zu den günstigsten Finanzierungsbedingungen.