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Neues Haus mangelhaft – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die Investition ihres Lebens. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich einen Mangel bei Vertragsschluss kannte, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Bereits die Kenntnis bei Beurkundung des Angebots ist gefährlich

 

Nicht allein die Mangelkenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages schadet. Bereits die Kenntnis von Mängeln  bei der vorherigen Angebotsbeurkundung durch den Notar schließt eine Haftung des Verkäufers aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Fehler höchstens noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, sich gemeinsam vor einem Notar einzufinden. Ein anderer Grund ist, dass Käufer oder Verkäufer sich die abschließende Entscheidung noch offen halten wollen.

Im konkreten Fall hatten die Erwerber eines Hauses ihr Kaufangebot zuvor notariell beurkunden lassen. Erst dann stellten sie Feuchtigkeitsschäden am Haus fest. Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Der Notar versendete es an den Verkäufer, sodass der Kaufvertrag mit der Annahme des Angebots durch den Verkäufer zustande kam.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer  wegen der Mängel. Der Verkäufer erwiderte, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Hintergrund des Haftungsausschlusses ist der Schutz des Verkäufers  Er soll ein widersprüchliches Käuferverhalten ausschließen. Erwerber könnten nämlich sonst trotz bekannter Mängel einen Vertrag schließen, um später Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

Dieser Grundgedanke muss laut Bundesgerichtshof auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Rechtlich unerfahrene Personen, wie es die Kläger im Fall waren, sind in der Regel nicht die rechtlichen Folgen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar üblicherweise das von ihm beurkundete Angebot in der Regel unmittelbar an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher ungewöhnlich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer die Möglichkeit des Angebotswiderrufs kannten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Indizien dafür sind insbesondere Erkundigungen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet ein solches Verhalten in beiden Fällen auf ein Wissen um die baulichen Probleme hin. Liegen solche Anhaltspunkte hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer für Mängel einstehen.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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Das perfekte Wohnklima im Wintergarten

Der eigene Wintergarten stellt den Traum vieler Eigenheimbesitzer dar – doch sollten vor der genauen Planung verschiedene Voraussetzungen durchdacht werden, damit der neue Raum auch langfristig die eigenen Bedürfnisse erfüllen kann. Im Folgenden werden nun verschiedene Aspekte bezüglich des Wohnklimas aufgeführt, die vorab – am besten mit einer engagierten Baufirma – abgeklärt werden sollten.

 

Aspekte des Wohnklimas im Wintergarten

 

Die Lage

Die Lage des neuen Raumes sollte – wenn möglich – in den Süden hin ausgerichtet sein, da von dort aus das meiste Tageslicht durch die Fenster scheinen wird. Denn auch an  sonnigen Wintertagen strömt so viel Sonnenlicht ein, dass zum einen der Raum nicht unbedingt kontinuierlich beheizt werden muss, zum anderen werden weitere, anliegende Wohnräume mit erwärmt.

Die Heizung

Wie bereits erwähnt, wird bei entsprechender Lage der Einsatz einer Heizung nur zeitweise nötig sein. Grundsätzlich kann man auch in diesem Raum zwischen einer Fußbodenheizung und / oder einer normalen Standheizung wählen. Lässt man einen entsprechenden Heizkörper direkt vor eine Glasscheibe setzen, so sollte auf eine gute Isolierung der Fenster geachtet werden, da sonst viel Heizungswärme durch die Fensterscheibe nach außen dringt.

Die Lüftung

Da sich – besonders an heißen Sommertagen – der Wintergarten extrem schnell aufwärmt, ist eine entsprechende Lüftungsvorrichtung unbedingt notwendig. Besonders gut eignet sich die Möglichkeit einer Diagonallüftung (beispielsweise durch 2 gegenüberliegende Schiebetüren zu ermöglichen). Desweiteren ist ein entsprechendes Dachfenster von großem Vorteil, da die warme Luft nach oben steigt und durch diese Art der Belüftung ein ständiger Austausch mit der Außenluft stattfinden kann.

Die Bepflanzung

Die warme Umgebung eines Wintergartens eignet sich nicht nur optisch für den Einsatz verschiedener Zimmerpflanzen – sie sorgen zudem stetig für ein gesundes Raumklima, solange nicht zu viele Pflanzen eingesetzt werden.

Weitere Informationen zum Thema Wintergarten und Wohnklima finden Sie auf wintergarten-ratgeber.de

Homestaging – Vorteile des Home Staging

Beim Verkauf eines Hauses gilt dasselbe Prinzip der menschlichen Wahrnehmung wie überall sonst: Der erste Eindruck zählt. Wahrscheinlich geht es Ihnen ähnlich, wenn Sie etwas kaufen möchten und es zunächst prüfen: Ist Ihr erster Eindruck bereits positiv, nehmen Sie den Gegenstand als Ganzes wohlwollend wahr.

Dies gilt genauso für den Immobilienverkauf – und darauf zielt das Homestaging ab. Ein Haus, das zum Verkauf steht, wird durch professionelle Methoden äußerlich fit gemacht für den Verkauf. Dies beinhaltet alle notwendigen, aber kostengünstigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten sowie weitere Leistungen, die – je nach Zustand der Räume – erforderlich sind, um jeden Raum im besten Licht erscheinen zu lassen.

Wie funktioniert Home Staging?

Zu den Arbeiten, die beim Home Staging anfallen, zählen neben den klassischen Renovierungsleistungen und Reparaturen noch weitere, die für die optimale Ausstrahlung einer Immobilie wichtig sind: Entrümpelungen und grundlegendes Aufräumen, eine professionelle Reinigung, verschöndernde Maßnahmen um das Haus herum sowie das Bereitstellen von Möbeln und deren sorgfältiges Aufstellen. Auf Wunsch können Sie zusätzliche Leistungen des Homestaging in Anspruch nehmen, zum Beispiel eine Farbberatung oder die Erstellung eines professionellen Exposés.

Mit all diesen Leistungen stellen Sie Ihre Immobilie gegenüber anderen Gebäuden weit heraus. Die Wirkung entspricht der eines umfassend gereinigten Autos gegenüber einem Wagen, der ohne jede Pflege in einer Reihe neben anderen Autos steht, die perfekt sauber und gepflegt sind. Auf welchen Wagen sich die Blicke der potentiellen Käufer richten werden und an welchem Auto sie vorbeigehen werden, steht von vornherein fest. Mit einem Haus, das professionell und mit einer fundierten Strategie zum Verkauf hergerichtet wurde, verhält es sich genauso. Die möglichen Käufer erhalten einen positiven ersten Eindruck und spüren sofort: Hier wird Wert gelegt auf Qualität, Sauberkeit und Details – und nichts wurde dem Zufall überlassen. Viele Kaufinteressenten können sich selbst gut vorstellen in diesen vier Wänden zu wohnen, wenn sie sich erst einmal wohl fühlen.
Professionelles Home Staging für Ihre Immobilie: Auf einfache und effektive Weise stellen Sie eine optimale Grundlage her für einen perfekten Hausverkauf.

Immobilien online inserieren

73 Prozent der Deutschen suchen ihre Immobilien mittlerweile online. Nur noch wenige nutzen Zeitungen für ihre Suche. Denn für Anbieter von Immobilien und Grundstücken bietet das Internet viel günstigere Lösungen an und führt auf Grund der guten Erreichbarkeit zudem zu höheren Interessentenzahlen.

 

Kosten für ein Inserat

Je nach Portal und Tiefe des Angebots fallen für das Einstellen eines Objektes nur geringe bis gar keine Kosten an. So gibt es Immobilienportale in denen kostenfrei inserieret werden kann, aber auch Portale bei denen Kosten über 50 Euro pro Monat auf Sie zukommen.

Neben den im Vergleich geringen Kosten bietet das Inserieren auf Immobilienportalen auch die Möglichkeit ein Objekt mit einer hohen Informationstiefe darzustellen, was wiederum die Suchenden freut, die sich am liebsten zunächst anonym im Detail informieren möchten. Im Normalfall müssen Zeitungsanzeigen oftmals über Monate geschaltet werden, was ebenfalls zu einer Summierung der Kosten führt. Portale bieten im Gegensatz dazu die Möglichkeit, eine Anzeige von Beginn an für einen längeren Zeitraum zu schalten und sind über Wochen oder teilweise Monate für Interessenten zu finden. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Informationen des angebotenen Objektes ständig aktualisiert werden können.

 

Das ist wichtig beim Online-Inserat

Immobiliensuchende möchten sich gerne ein genaues Bild von der Immobilie machen. Daher sollte ein Online-Inserat auch möglichst mit allen Daten, einer Beschreibung und vielen Bildern online gestellte werden. Dazu zählen neben den wichtigsten Fakten wie Größenangaben, Zimmerzahl, Preis und Lagebeschreibung vor allem auch gut lesbare, beschreibende Texte und eine emotional ansprechende Überschrift, die Neugier weckt und das Angebot von den anderen Immobilien abhebt. Je mehr Details angegeben werden, umso öfter wird ein Angebot auch in der Suche auftauchen, da viele Suchende genaue Vorstellungen haben und die Angaben bei der Suche als Filterkriterien eingeben. Sammeln Sie vor dem Inserat also möglichst viele Informationen zu dem von Ihnen angebotenen Objekt und schreiben Sie diese vor dem Inserieren in einer Datei auf. Dann geht das Inserieren schneller von der Hand, da Sie die Texte lediglich in die Eingabeformulare des Portals kopieren müssen.

 

Der Erste Eindruck

Wichtig ist, dass das Hauptbild, das in der Suche als erstes gesehen wird, sehr ansprechend ist. Benutzen Sie daher Bilder, die den schönsten Teil der Immobilie visualisieren. Achten Sie bei der Aufnahme der Bilder auf genügend Licht. Am besten lassen sich Aufnahmen bei Tageslicht machen. Schalten Sie zudem alle Lampen an, denn das sorgt für zusätzliche Stimmung. Anzeigen ohne Bilder werden von Suchenden oftmals ignoriert. Schöne Bilder von einer aufgeräumten Immobilie, allen Zimmern mit einem Außenbild sind daher wichtig, um Interessenten zu finden.

Die Überschrift sollte ebenfalls bedacht werden. „90 m² 3-Zimmer-Wohnung in XY“ ist eher ungeeignet, da viele solche Überschriften benutzen. „Gemütliches Zuhause mit viel Platz für eigene Wünsche in XY“ klingt schon besser und wird für mehr Interessenten sorgen.

 

Homestaging

Wenn Sie eine höherwertige Immobilie inserieren möchten, kann es unter Umständen sinnvoll sein, einen Profi zu engagieren. Homestager kümmern sich darum, dass Ihre Immobilie perfekt ins richtige Licht gerückt wird. Sie räumen auf, um und dekorieren mit eigenen Stücken Ihre Immobilien so, dass Sie optimal präsentiert wird. Dadurch erzielen Sie höhere Preise und ermöglichen es Suchenden, einen tollen ersten Eindruck von Ihrem Angebot zu erhalten.

 

Kontaktmöglichkeiten

Bei allen Immobilienportalen müssen Sie bei der Einstellung Ihres Angebotes Ihre Kontaktdaten angeben. Dadurch können Sie die Interessenten, meist über ein im Online-Expose integriertes Kontaktformular, erreichen. Bitte beachten Sie, dass Sie sich innerhalb von 3 bis 5 Werktagen bei Interessenten zurückmelden sollten, da diese mehrere Anbieter kontaktieren und sonst eventuell schon eine andere Immobilien gefunden haben.

 

Interessent gefunden

Wenn Sie einen Interessenten gefunden haben und Ihre Immobilie nicht mehr frei ist, sollten Sie sicher gehen, dass Ihr Angebot im Immobilienportal gelöscht wird, da Sie sonst weiterhin von Suchenden kontaktiert werden. Dies können Sie in der Regel in Ihrem eigenen Bereich (nach Login) im Portal vornehmen und geht mit nur einem Klick.

 

Starke Nachfrage nach Immobilien

Die Nachfrage nach Immobilien ist so stark wie lange nicht, dabei kümmern sich nicht nur zukünftige Eigenheimbesitzer um eine Immobilie, sondern auch viele Anleger sind am Erwerb einer Immobilie interessiert. Die derzeit günstigen Finanzierungsbedingungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Auf der einen Seite locken Banken mit niedrigen Zinsen und auf der anderen Seite profitieren Anleger von der Eurokrise.

Allerdings gibt es deutschlandweit erhebliche Unterschiede bei der Erschwinglichkeit eines Eigenheims. Als Maßstab der Erschwinglichkeit werden die Immobilienpreise, Zinsniveau und das verfügbare Einkommen herangezogen. Als besonders schwer erschwingliche Region für Wohnimmobilien gelten Metropolstädte wie Hamburg und München.

Die Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ gilt zwar immer noch, jedoch werden heute andere Faktoren wie der demografische Wandel und das Wanderungsverhalten ebenso bei der Preisentwicklung mit herangezogen. Für Ein – und Zweifamilienhäuser ergibt sich derzeit ein leichter Rückgang der inserierten Kaufpreise, wohingegen die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen sind.

Als Tipp für Immobilienkäufer lässt sich jedoch festhalten, dass trotz niedrigen Zinsniveaus und Eurokrise nicht munter drauf los gekauft werden sollte. Hier empfiehlt es sich den Markt genau zu beobachten und auch Insider zu befragen.

Ein Immobilienverkäufer, der ebenfalls von günstigen Marktbedingungen profitieren will, könnte sein Immobilienvermögen, beispielsweise verbessern, durch den Tausch seiner Immobilie gegen eine hochwertigere Immobilie zu den günstigsten Finanzierungsbedingungen.

Spitzenpreise für Immobilien in sehr guten Lagen

Das Preisniveau für deutsche Immobilien ist derzeit auf seinem höchsten Stand, welches seit Jahren erreicht wurde. Besonders Wohn- und Geschäftsgebäude stehen dabei im Mittelpunkt. Allerdings ist die Schmerzgrenze für Spitzenobjekte erreicht. Die Preise werden vermutlich weiter steigen, jedoch nicht mit einer so dynamischen Entwicklung wie noch im Frühjahr 2011.

Hier ist nicht wie im vergangen Jahr die schnelle Kapitalsicherung das Ziel, aktuell orientieren sich Käufer eher an der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit ihrer Geldanlage mit Blick auf die Renditen. „ Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung der Investoren sind die Mieten – dort wo die Mieten steigen, gibt es auch noch ein Kaufpreissteigerungspotential“, so Carsten Rieckhoff, Leiter Research Engel & Völkers Commercial. Die Investoren agieren hier am Markt mit einer stärkeren Vernunft und setzten ihren Fokus mehr auf die Renditen und damit auch auf die Objektqualität und Lage einer Immobilie.

Ostdeutsche Städte im Blickpunkt

Die Betrachtung der Preisentwicklung in deutschen Städten stellt sich als sehr heterogen dar. Besonders dort wo das Mietpreisniveau auf einem niedrigen Stand ist, lassen sich stärkere Wachstumstendenzen erkennen. Unter diesen Städten befinden sich überwiegend ostdeutsche Städte wie Leipzig, Berlin und auch Potsdam, hier ist ein hoher Preiszuwachs festzustellen.

Zu den Städten mit dem größten Steigerungspotenzial zählt u. a auch Hamburg. Investoren sind bereit für hochwertige Objekte auch Höchstpreise zu zahlen, sofern die Bedingung einer guten bis sehr guten Lage gegeben ist. Auf der einen Seite ist die Nachfrage nach höherwertigen Immobilien sehr stark, allerdings ist das Angebot hier begrenzt, so dass Anleger  zwangsläufig auch Objekte in mittlerer Lage in Betracht ziehen.

Die Entwicklung hin zu sicheren und insbesondere wertbeständigen Anlagen wie Wohn- und Geschäftshäusern, liegt am gegenwärtigen Marktumfeld. „Auf der einen Seite haben wir eine erfreuliche Situation der deutschen Wirtschaft mit einer gesunden Ertragssituation und einem steigendem Anlagedruck. Jedoch zeigt auf der anderen Seite – insbesondere das europäische Wirtschaftsumfeld – große Unsicherheiten und Abschwungtendenzen.“, so Rieckhoff.

Wohnungsnachfrage steigt, aber von einer Preisblase ist nicht die Rede!

Das Kaufinteresse an Wohnimmobilien ist auch im Jahr 2011 deutlich gestiegen – vor allem in den Metropoleregionen. Das schlägt sich auch in den Preisen für gebrauchte Immobilien nieder. Im Durchschnitt beträgt die Steigerung der Immobilienpreise bei Eigenheimen 3 % gegenüber dem Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen ist sogar eine Steigerung der Preise um 5 % zu verzeichnen. Von einer Immobilien- bzw. Preisblase ist aber nicht die Rede, da die Preise im Schnitt noch sehr günstig sind. LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm bestätigt, dass die Preise hinter den Werten des Jahres 2000 um mehr als 10 % zurückbleiben. Ist damit in 2012 mit einer noch höheren Preissteigerung zu rechnen?

Es ist wohl wahr, dass nach Jahren der Preisstabilität oder sogar leichten Preisrückgängen wieder ein Preisanstieg zu beobachten ist, aber dieser sei eher der aktuellen Finanzlage in Europa zu schulden. Laut LBS gilt als Ursache für die steigende Wohnungsnachfrage die Tatsache, dass die Immobilie im Moment als attraktive und sichere Anlage gilt und damit als eine beliebte Altersvorsorge. „Insgesamt ist das aber eine gesunde Aufholentwicklung“, so Hamm, denn blickt man zurück, dann seien die Immobilienpreise für gebrauchte Immobilien selbst 1995 bundesweit nicht niedriger gewesen.

Die Zeichen für eine weitere Aufwärtsentwicklung stehen gut, so dass Immobilienverkäufer genau überlegen sollten, ob nun der Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Nach wie vor steigt die Nachfrage und die Finanzierungsbedingungen sind weiter günstig. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen im November 2011 auf 1 % gesenkt, wodurch sich die Inflationsangst weiter verstärken dürfte. Dies sind gute Bedingungen, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen: die Nachfrage ist hoch und die Zinsen sind niedrig.

Hinzu kommen, dass im Vergleich zum Vorjahr auch die Baugenehmigungen deutlich gestiegen sind. Ein Plus von rund 22 % in 2011 spricht hier eine deutliche Sprache. Laut Statistischem Bundesamt hat sich der Positivtrend in diesem Zeitraum fast vervierfacht im Vergleich zum gleichen Zeitraum in 2010.