Bundesregierung will Maklercourtage neu regeln

Die im Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vorgesehene Neuregelung der Maklercourtage nach dem sogenannten „Bestellerprinzip“ soll laut Bundesjustizministerium bereits 2015 in Kraft treten. Der Gesetzentwurf sieht demnach vor, dass die fällige Courtage für einen Wohnungsmakler durch die Partei zu zahlen ist, die den Makler beauftragt. Bislang mussten die Kosten für den Makler in der Regel durch den Wohnungssuchende bezahlt werden. Der Referentenentwurf befindet sich momentan in der Ressortabstimmung und soll im Rahmen der Beschlussfassung über die Mietpreisbremse bis zum Ende des Jahres verabschiedet werden.

Vermieter sollen Maklercourtage übernehmen

 
Die Bundesregierung will mit dieser Maßnahme die Kosten für die Wohnungssuche reduzieren. Sie reagiert somit auf die Wohnungsknappheit in deutschen Metropolen und Großstädten. Die angestrebte Regelung erlegt die Zahlung der Courtage dem Besteller auf, also zumeist dem Vermieter, der die Vermarktung einer freien Wohnung in Auftrag gibt. Ein Mieter wird auch weiter den Makler zahlen müssen, wenn er ihn selbständig mit der Suche einer Wohnung beauftragt. Da steigende Mietpreise und Energiekosten die Lage auf dem Wohnungsmarkt für Familien und Geringverdiener bereits erheblich erschweren, soll so neben der Mietpreisbremse auch bei den einmaligen Kosten im Rahmen eines Arbeitsplatz- bzw. eines Wohnungswechsels eine Entlastung erfolgen. Durch die vorgesehene Regulierung der Mieterhöhungen will der Gesetzgeber darüber hinaus sicherstellen, dass der Vermieter die Kosten für den Makler nicht einfach auf die Miete umlegt.

Maklercourtage besonders in Ballungsräumen ein Problem

 
Die Einführung des Bestellerpinzips war bereits vor der Bundestagswahl Inhalt einer Bundesratsinitiative, die durch das Bundesland Hamburg angeregt wurde. Mit der Ausarbeitung des Gesetzentwurfs durch das Haus von Bundesjustizminister Heiko Maas wird das Prinzip nun nach Verabschiedung durch das Kabinett vom Bundestag beschlossen. Die Zustimmung der Bundesländer scheint ebenfalls sicher zu sein. Während der Gesetzentwurf vom Mieterbund ausdrücklich begrüßt wurde, kritisierten Maklerverbände den aus ihrer Sicht „unnötigen Eingriff in die Vertragsfreiheit“. Die Makler befürchten zunächst ein Ausbleiben von Aufträgen, da die Vermieter ihre Wohnungen verstärkt selbst vermarkten könnten.

Veränderungen des Wohnraums Münchens durch das neue Umwandlungsverbot

München ist der Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen in Deutschland, so stiegen die Preise für Eigentumswohnung 2013 um 14%. Viele Hauseigentümer profitieren deswegen von einer Umwandlung Ihrer Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen. Bezahlbares Wohnen für Mieter wird dadurch knapp. In den letzten Jahren haben besonders Mieterverbände die Vertreibung von Mietern aus beliebteren Stadtvierteln angegriffen. Das „Bündnis Bezahlbares Wohnen“ kämpft dabei seit Jahren um einen sozial verträglichen Immobilienmarkt. Nun lenkt die Landesregierung Bayerns das erste Mal ein. Für Hauseigentümer wird dadurch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen deutlich erschwert.

 

Das Umwandlungsverbot und die Folgen für den Wohnraum München

 

Mieterschützer fordern seit langer Zeit ein Umwandlungsverbot um den Wandel des Münchenern Wohnraums ab zu puffern, da dies ein In­stru­ment wäre, um in Vier­teln die Ver­drän­gung von an­säs­si­gen Mietern zu brem­sen  sowie den Wan­del so­zi­al ver­träg­li­cher zu ge­stal­ten. Sie dient weiterhin dazu die Mietsteigerungen zu bremsen und damit die Aufwertung von bestimmten Stadtvierteln zu endschleunigen.

Ab dem 1.März  tritt das Umwandlungsverbot nun in Kraft. In 17 Gebieten müssen Hauseigentümer nun eine Genehmigung bei der entsprechenden Kommune beantragen, um Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Wohnraum in München nur partikulär betroffen

 

Bis­lang be­darf es für einen Ab­riss, bau­li­che Än­de­run­gen oder Nut­zungs­än­de­run­gen einer  Ge­neh­mi­gung der Kommune. Im München gilt dies für 17 Er­hal­tungs­satz Ge­bie­te, die unabhängig von den Stadtviertelgrenzen ernannt worden. So gehören der Hohernzollernplatz und das Sankt Benno Viertel in der Maxvorstadt dazu. Insbesondere Schwabingen ist von den Er­hal­tungs­satz Ge­bie­ten betroffen. Zu den Er­hal­tungs­satz Ge­bie­ten zäh­len meist Quar­tie­re in­ner­halb des Mitt­le­ren Rings, dar­un­ter das Gärt­ner­platz­vier­tel, das Schlacht­hof­vier­tel und Haid­hau­sen-Mit­te.

Marktanpassungsfaktoren beim Sachwertverfahren

Marktanpassungsfaktoren sind von Bedeutung, wenn Immobilien im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

Bei den Marktanpassungsfaktoren handelt es sich um Korrekturfaktoren, die im Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien Anwendung finden. Wenn der bis dahin ermittelte Sachwert einer Immobilie nicht dem Verkehrs- oder Marktwert entspricht, kommen Marktanpassungsfaktoren in Betracht. Im Sachwertverfahren finden lediglich die Kosten für die Ersatzbeschaffung einer Immobilie Berücksichtigung. Ein Bezug zum Markt erfolgt nicht.

Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren

In Deutschland werden von den Gutachterausschüssen die Marktanpassungsfaktoren, die für verschiedene Arten von Immobilien gültig sind, berechnet und zur Anwendung vorgehalten. Bei der Berechnung wird das durchschnittliche Verhältnis aus dem Kaufpreis der Immobilie und vorläufigem Sachwert ermittelt. Wenn der reale Kaufpreis für eine Immobilie über dem Sachwert liegt, wird mithilfe der Marktanpassungsfaktoren nach oben korrigiert. Liegt der Kaufpreis darunter, erfolgt die Korrektur dementsprechend nach unten.

Dabei variiert die Höhe der Marktanpassungsfaktoren abhängig von der Art und Größe des Gebäudes und von der Situation am Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass in Regionen außerhalb großer Städte der vorläufige Sachwert einer Immobilie mithilfe der Marktanpassungsfaktoren häufig nach unten korrigiert werden muss. Hier gibt es viele Interessenten, die nicht bereit sind, eine Immobilie zum Sachwert zu erwerben, weil genügend Objekte zum Verkauf stehen.
Ganz anders wirken die Marktanpassungsfaktoren in großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München. Hier können Verkäufer von Immobilien aufgrund der starken Nachfrage Preise erzielen, die deutlich über dem ermittelten Sachwert liegen.

Ein Beispiel zum Marktanpassungsfaktor

Wenn der Marktanpassungsfaktor bei 0,8 liegt, ist der Verkehrswert einer Immobilie bei 80 Prozent des vorläufig ermittelten Sachwerts festzulegen. Liegt der Marktanpassungsfaktor hingegen bei 1,1, wird der vorläufige Sachwert um zehn Prozent nach oben korrigiert.

Bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren haben die Marktanpassungsfaktoren einen hohen Stellenwert. Wenn hier unrealistisch herangegangen wird, ist der Wert der Immobilie nicht marktgerecht, was im ungünstigsten Fall dazu führen kann, dass sie sich nicht verkaufen lässt. Vorläufig ermittelte Sachwerte werden in der Regel grundsätzlich korrigiert. Von daher ist zu empfehlen, den Wert einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. In diesem Wertermittlungsverfahren bilden die Marktpreise die Grundlage für die Wertermittlung.

Grunderwerbssteuer

Wer ein eigenes Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchte, muss dafür neben dem Kaufpreis auch einige weitere Gebühren tragen. Dazu gehört auch die Grunderwerbssteuer, welche von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe erhoben wird.

Worum handelt es sich bei der Grunderwerbssteuer?

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer respektive Rechtsverkehrssteuer, da sie nach Abschluss des Kaufes entrichtet werden muss. Desgleichen handelt es sich um eine direkte Steuer, die vom Käufer der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages an das Finanzamt zu zahlen ist, in dem sich der Verkaufsgegenstand befindet. Wird eine Immobilie vererbt oder unter lebenden Verwandten veräußert, so entfällt die Grunderwerbssteuer.

Diese Steuer muss zudem nur für inländische Grundstücke beziehungsweise Immobilien entrichtet werden. Befinden sich diese im Ausland, gelten die dortigen Steuervorschriften.

Ausschlaggebend für die Höhe der Grunderwerbssteuer ist das Datum des notariellen Kaufvertrages. Hat das Bundesland den Steuersatz kurz darauf erhöht, hat dies für den aktuellen Vertrag keine Auswirkungen, auch wenn die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer noch nicht beim Käufer eingegangen ist.

Wie hoch fällt die Grunderwerbssteuer aus und auf welcher Basis wird sie errechnet?

Die Höhe der Grunderwerbssteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Während beispielsweise die Freistaaten Sachsen und Bayern nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer in Rechnung stellen, fällt der Steuersatz in Schleswig-Holstein und Berlin mit 6,5 beziehungsweise 6 Prozent fast doppelt so hoch aus. Die beiden letztgenannten Bundesländer sowie Bremen haben den Steuersatz mit Wirkung zum 01.01.2014 um 1,5 (Schleswig-Holstein), 1,0 (Berlin) beziehungsweise 0,5 Prozent (Bremen, jetzt 5,0 Prozent Grunderwerbssteuersatz) erhöht. Trotzdem ist es sehr überlegenswert, eine Immobilie oder ein Grundstück in den ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins, Niedersachsens und im Berliner Umland zu erwerben, da hier die Grundstücks- und Immobilienpreise insgesamt wesentlich niedriger ausfallen.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird auf der Basis des notariell festgelegten Kaufpreises ermittelt. Um es an einem Beispiel zu veranschaulichen: Erwerben Sie eine Immobilie in Schleswig-Holstein zu einem Kaufpreis von 100.000 Euro, so werden 6.500 Euro Grunderwerbssteuer fällig. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie in der bayerischen Landeshauptstadt München zu einem Preis von 600.000 Euro, so müssen Sie 21.000 Euro Grunderwerbssteuer entrichten. Sind eventuelle Umbaumaßnahmen vorgesehen und deshalb eine höhere Kreditaufnahme notwendig, so hat dies auf die Höhe der Steuer keine Auswirkungen.

Instandhaltungskosten, Sanierungskosten, Modernisierungskosten – Wo liegt der Unterschied?

Diese drei Begriffe werden im Kontext von Baumaßnahmen und Bestandsgebäuden gern synonym verwendet. Bedeutet das also, dass sie grundsätzlich alle dasselbe beschreiben? Oder differenzieren Experten mit diesen Begriffen auch drei unterschiedliche Dinge?

Per Definition kann gesagt werden, dass diese drei Bezeichnungen zwar im selben Kontext liegen. Doch sie beschreiben drei verschiedene Arten von Baumaßnahmen mit jeweils unterschiedlichen Ergebnissen.

Instandhaltungskosten

 

Besonders anschaulich zeigt dies der Begriff der Instandhaltungskosten. Instandhaltung bedeutet demnach, dass alle baulichen Maßnahmen lediglich dem Ziel dienen, eine Immobilie brauchbar zu halten. Experten definieren Instandhaltung in der Form, dass von einem festen Istzustand auszugehen ist, der erhalten bleiben soll. Das bedeutet nicht mehr und nicht weniger als Reparaturen und Ersatzbeschaffung bei Defekten. Geht also eine Armatur im Bad kaputt, wird sie lediglich durch eine baugleiche oder zumindest ähnlich ersetzt. Damit ist die Funktion wieder gesichert und mehr war auch nicht beabsichtigt. Finanziell gesehen bedeuten Instandhaltungskosten demnach den Aufwand, der benötigt wird, um den aktuellen Marktwert eines Objektes zu erhalten.

Sanierungskosten

 

Sanierungskosten fallen bei einem anderen Szenario an. Hier ist es notwendig, eine Immobilie baulich wieder so weit zu ertüchtigen, dass ihr durch Sanierungsstau verursachter Wertverlust wieder ausgeglichen werden kann. Die Grenzen zu Modernisierungsmaßnahmen sind nicht immer eindeutig klar umrissen. Jedoch unterscheiden sich Sanierungskosten demgegenüber zumeist durch ihren Umfang. Während Instandhaltung häufig über Reparaturen nicht hinausgeht, fängt eine Sanierung den dadurch entstandenen „Modernisierungsrückstand“ soweit wieder auf, dass eine Immobilie wieder auf ein vorheriges Niveau aufgewertet wird. Der Austausch der Fenster und Türen kann ebenso dazugehören, wie Umstellungen der Elektronik.

Modernisierungskosten

 

Modernisierungskosten hingegen haben das klare Ziel, durch bauliche Maßnahmen eine Aufwertung der Immobilie zu bewirken. Hier geht es um Komfort und zeitgemäße Ausstattung, anhand derer auch ältere Bestandsbauten auf ein modernes Neubauniveau gebracht werden. Neben energetischer Optimierung bedeutet dies häufig auch umfangreiche kosmetische Arbeiten. Während die Haustechnik auf den neuesten Stand gebracht wird, erfahren Böden, Wände, Bäder und Fassaden zumeist auch eine attraktive Aufwertung.

Demnach zeigen die Begriffe Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungskosten drei entscheidende Prozesse im Rahmen der Wertschöpfung von Bauobjekten.

 

Welche Kosten fallen bei dem Kauf einer Immobilie an?

Natürlich ist es so, dass gerade in Zeiten niedriger Zinsen sehr viele Menschen mit dem Gedanken spielen, sich eine eigene Immobilie zu kaufen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt. Entscheidend ist vielmehr, dass Sie eine schöne Immobilie zu einem passenden Preis-Leistungs-Verhältnis erwerben können. Wenn Sie genügend Eigenkapital haben und den Rest des Kaufpreises günstig finanzieren können, kann es dann sein, dass Sie geringere monatliche Raten zahlen müssen, als dies bei Ihren bisherigen Mietzahlungen der Fall ist. Natürlich ist es wichtig, dass Sie wissen, welche Kosten außer dem Kaufpreis bei dem Kauf einer Immobilie noch auf Sie zukommen. In diesem Fall wird von den Kaufnebenkosten gesprochen.

Die Kaufnebenkosten

 

Zu diesen Kosten zählt zunächst einmal die Maklerprovision. Diese fällt immer dann an, wenn bei dem Kauf ein Makler eingeschaltet war. Oft wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer diese Kosten trägt. Diese Kosten betragen immer einen bestimmten und vorher festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises. Daneben fallen Notargebühren an. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist regelmäßig nur dann wirksam, wenn er notariell abgeschlossen wurde. Nur in diesem Fall wird der Erwerber zu einem späteren Zeitpunkt als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Für die Grundbucheintragung fallen weitere Gebühren an. Die Notargebühren und die Gebühren für die Grundbucheintragung richten sich ebenfalls nach der Höhe des Kaufpreises. Es gibt hier Gebührenordnungen, die bei einem bestimmten Kaufpreis die jeweilige Höhe der Gebühren vorschreiben.

Die Höhe der Kaufnebenkosten

 
Grob gesagt können Sie davon ausgehen, dass die Kaufnebenkosten etwa 10 % der Kosten der Immobilie betragen. Dies können Sie schon vorher einplanen, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Eventuell lassen sich Kosten sparen, wenn bei dem Kauf auf einen Makler verzichtet wurde. Wenn Sie diese Kosten aber vorher fest einplanen, werden Sie im Nachhinein keine unangenehmen Überraschungen erleben. Sie können auf diese Weise sehr schön planen, in welcher Höhe Sie einen Kredit benötigen werden. Mit einer guten und soliden Planung sollte es kein Problem sein, eine Immobilie zu erwerben.

Neues Haus mangelhaft – Kenntnis schadet Käufer, aber ab wann?

Ein Hauskauf, bedeutet für viele die Investition ihres Lebens. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die soeben erworbene Immobilie Mängel zeigt. Dementsprechend ist es enorm wichtig, wie Käufer sich Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein versperren. Wer nämlich einen Mangel bei Vertragsschluss kannte, verliert deshalb spätere Gewährleistungsansprüche

Bereits die Kenntnis bei Beurkundung des Angebots ist gefährlich

 

Nicht allein die Mangelkenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages schadet. Bereits die Kenntnis von Mängeln  bei der vorherigen Angebotsbeurkundung durch den Notar schließt eine Haftung des Verkäufers aus. In beiden Fällen hilft bei grob fahrlässiger Nichtkenntnis der Fehler höchstens noch eine vorangegangene arglistige Täuschung oder Garantie des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur eine Haftung des Verkäufers ausschließenden Mangelkenntnis bei diesem sogenannten gestreckten Vertragsabschluss ausführlich Stellung genommen. Grund für die separaten Beurkundung von Angebot und Annahme ist häufig, dass Käufer und Verkäufer aufgrund weiter Entfernung voneinander nicht in der Lage sind, sich gemeinsam vor einem Notar einzufinden. Ein anderer Grund ist, dass Käufer oder Verkäufer sich die abschließende Entscheidung noch offen halten wollen.

Im konkreten Fall hatten die Erwerber eines Hauses ihr Kaufangebot zuvor notariell beurkunden lassen. Erst dann stellten sie Feuchtigkeitsschäden am Haus fest. Das Angebot widerriefen sie allerdings nicht. Der Notar versendete es an den Verkäufer, sodass der Kaufvertrag mit der Annahme des Angebots durch den Verkäufer zustande kam.

Im Nachhinein verlangten die Käufer Schadensersatz vom Verkäufer  wegen der Mängel. Der Verkäufer erwiderte, die Mängel seien ihnen vor dem Vertragsschluss bekannt gewesen. Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders.

Keine Haftung des Verkäufers bei widersprüchlichem Käuferverhalten

 

Hintergrund des Haftungsausschlusses ist der Schutz des Verkäufers  Er soll ein widersprüchliches Käuferverhalten ausschließen. Erwerber könnten nämlich sonst trotz bekannter Mängel einen Vertrag schließen, um später Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

Dieser Grundgedanke muss laut Bundesgerichtshof auf den zeitlich versetzt zustande kommenden Vertrag, bei dem erst das Angebot und dann der Kaufvertrag beurkundet werden, angepasst werden. Rechtlich unerfahrene Personen, wie es die Kläger im Fall waren, sind in der Regel nicht die rechtlichen Folgen von Angebot und Annahme bekannt. Außerdem versendet der Notar üblicherweise das von ihm beurkundete Angebot in der Regel unmittelbar an den Verkäufer. Die Verzögerung war im Fall daher ungewöhnlich.

Entscheidend ist es daher, dass die Käufer die Möglichkeit des Angebotswiderrufs kannten und das Angebot doch zum Verkäufer gelangen ließen oder sie sich anstrengten, es nur verzögert zu ihm gelangen zu lassen. Indizien dafür sind insbesondere Erkundigungen, ob man den Vertragsschluss noch hinauszögern könne.

Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deutet ein solches Verhalten in beiden Fällen auf ein Wissen um die baulichen Probleme hin. Liegen solche Anhaltspunkte hingegen nicht vor, wie in diesem Fall, muss der Verkäufer für Mängel einstehen.

(BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei der anwalt.de services AG

 

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Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung

Vor dem Immobilienkauf oder –verkauf werden verschiedene Verfahren verwendet um die Immobilie zu bewerten und einen Verkehrswert zu ermitteln, der einen optimalen Verkaufspreis garantiert. Hierbei stehen laut der Immobilienwertverordnung drei Verfahren zur Verfügung, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nachfolgend werden diese kurz erläutert und deren Vorteile beziehungsweise Nachteile erläutert.

Das Vergleichswertverfahren

In erster Linie muss dabei der Wert von Grund und Boden ermittelt werden, wobei die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse einen wichtigen Anhaltspunkt darstellt. Eine solche Sammlung muss dabei mindestens zehn vergleichbare Grundstücke vereinen, damit sie eine gewisse Aussagekraft erhält. Auch Bodenrichtwertkarten können Aufschluss geben. Für die baulichen Objekte selbst stehen wiederum Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse zur Verfügung. Vergleichbare Objekte müssen gleiche Grundstücksmerkmale haben. So gibt es hier die Kategorien: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung und Grundstück. Weiterhin muss für eine Vergleichbarkeit die Lage der Immobilie dieselbe sein. Danach werden noch Marktanpassungsfaktoren beachtet, die dazu führen, dass die individuellen Eigenschaften einer Immobilie mit betrachtet werden bei der Wertermittlung.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteilhaft beim Vergleichswertverfahren ist, dass es den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie widerspiegelt und sehr leicht nachzuvollziehen ist. Auch spricht es für eine hohe Zuverlässigkeit. Besonders für Privatpersonen, die ihre Immobilie selber einschätzen wollen, bieten die Kaufpreissammlungen eine sehr gute Basis.

Nachteilig sind hingegen die Vergleichsobjekte, die in der Praxis oft nicht in ausreichender Anzahl (mindestens zehn) zur Verfügung stehen. Das Ergebnis kann stark schwanken, im Gegensatz zu Sach- und Ertragswerten. Dies ist abhängig von der aktuellen Marktlage, weshalb mit dem Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme möglich ist.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden neben den baulichen Anlagen auch die Erträge ermittelt, die durch diese Immobilie erzielt werden können. Daher wird dieses Verfahren meist bei Ferienwohnung, Mietwohnungen oder Objekten angewendet, die eine Pacht oder sonstige Erträge erbringen. Soweit die Erträge von wesentlichen Veränderungen beeinflusst werden, kann hier auch eine periodische Unterscheidung der Erträge von statten gehen. Dies kann z.B. sein, wenn Sie eine Ferienwohnung verkaufen wollen.

Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteilhaft beim Ertragswertverfahren ist, dass es sich sehr gut für Anlageobjekte eignet, wo die Mieteinnahmen von entscheidender Bedeutung sind. Nachteilig ist, dass ein unpassender Liegenschaftszins das gesamte Ergebnis verfälschen kann.

Das Sachwertverfahren

Dies ist das Verfahren, das in den wenigstens Fällen angewendet wird. Hierbei bilden der Sachwert und der Bodenwert die Basis für die Wertermittlung. Danach werden diese Faktoren durch Marktanpassungsfaktoren bewertet, um einen marktnahen Wert der Immobilie zu erhalten. Der Sachwert wird dabei durch die Herstellungskosten widergespiegelt, die durch eine Alterswertminderung gemindert werden.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteilhaft beim Sachwertverfahren ist, dass es den reinen Substanzwert von bebauten Grundstücken widerspiegelt. Allerdings gilt das Verfahren als realitätsfern, da den Marktanpassungsfaktoren eine zentrale Rolle eingeräumt wird. Weiterhin ist dieses Verfahren durch die komplexe Ermittlung der einzelnen Werte aufwendiger als das Vergleichsverfahren.

 

Das perfekte Wohnklima im Wintergarten

Der eigene Wintergarten stellt den Traum vieler Eigenheimbesitzer dar – doch sollten vor der genauen Planung verschiedene Voraussetzungen durchdacht werden, damit der neue Raum auch langfristig die eigenen Bedürfnisse erfüllen kann. Im Folgenden werden nun verschiedene Aspekte bezüglich des Wohnklimas aufgeführt, die vorab – am besten mit einer engagierten Baufirma – abgeklärt werden sollten.

 

Aspekte des Wohnklimas im Wintergarten

 

Die Lage

Die Lage des neuen Raumes sollte – wenn möglich – in den Süden hin ausgerichtet sein, da von dort aus das meiste Tageslicht durch die Fenster scheinen wird. Denn auch an  sonnigen Wintertagen strömt so viel Sonnenlicht ein, dass zum einen der Raum nicht unbedingt kontinuierlich beheizt werden muss, zum anderen werden weitere, anliegende Wohnräume mit erwärmt.

Die Heizung

Wie bereits erwähnt, wird bei entsprechender Lage der Einsatz einer Heizung nur zeitweise nötig sein. Grundsätzlich kann man auch in diesem Raum zwischen einer Fußbodenheizung und / oder einer normalen Standheizung wählen. Lässt man einen entsprechenden Heizkörper direkt vor eine Glasscheibe setzen, so sollte auf eine gute Isolierung der Fenster geachtet werden, da sonst viel Heizungswärme durch die Fensterscheibe nach außen dringt.

Die Lüftung

Da sich – besonders an heißen Sommertagen – der Wintergarten extrem schnell aufwärmt, ist eine entsprechende Lüftungsvorrichtung unbedingt notwendig. Besonders gut eignet sich die Möglichkeit einer Diagonallüftung (beispielsweise durch 2 gegenüberliegende Schiebetüren zu ermöglichen). Desweiteren ist ein entsprechendes Dachfenster von großem Vorteil, da die warme Luft nach oben steigt und durch diese Art der Belüftung ein ständiger Austausch mit der Außenluft stattfinden kann.

Die Bepflanzung

Die warme Umgebung eines Wintergartens eignet sich nicht nur optisch für den Einsatz verschiedener Zimmerpflanzen – sie sorgen zudem stetig für ein gesundes Raumklima, solange nicht zu viele Pflanzen eingesetzt werden.

Weitere Informationen zum Thema Wintergarten und Wohnklima finden Sie auf wintergarten-ratgeber.de

Die Bedeutung der Lastenfreiheit beim Hausverkauf

Das Haus lastenfrei verkaufen – Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden

 

Es ist sicher bekannt, dass man eine Immobilie mit Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden) und anderen Rechten belasten kann. Immobilien und Grundschulden werden in erster Linie eingetragen, um eine Immobilie zu finanzieren. Das Grundpfandrecht dient sozusagen als Sicherheit für die Gläubigerin (Bank). Wenn ein Kredit nicht in ausreichender Weise zurückgezahlt wird, kann die Bank aufgrund der eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung einer Immobilie beantragen. Somit ist es gewährleistet, dass die Bank über diesen Weg das geliehene Geld zumindest teilweise zurückbekommt.

Die Lastenfreiheit beim Hausverkauf

 

Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie natürlich dafür sorgen, dass das Grundstück von derartigen Lasten befreit ist. Die Lastenfreiheit können Sie dadurch erreichen, dass die Bank dem Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung vorlegt. Das Grundpfandrecht wird dann aus dem Grundbuch gelöscht. Es wird sich kaum ein Käufer finden, der eine belastete Immobilie kauft. Er müsste ja immer damit rechnen, dass eine Gläubigerin das Haus versteigert, der er gar kein Geld schuldet. Beim Hausverkauf muss aber auch dafür gesorgt werden, dass andere Rechte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hier kann es sich zum Beispiel um Wohnungsrechte oder einen Nießbrauch handeln. Solche Rechte werden meistens eingetragen, wenn ein Grundstück zum Beispiel von Eltern an Kinder übergeben wird. In den meisten Fällen sind diese Rechte mit einem Todesnachweis des Berechtigten bei dem Grundbuchamt zu löschen.

Die Löschungsbewilligung als Voraussetzung beim Hausverkauf

 

Sollte der Berechtigte eines solchen Rechtes noch leben, muss er natürlich der Löschung im Grundbuch zustimmen. Die Lastenfreiheit trägt auf jeden Fall dazu bei, dass eine Immobilie ohne Probleme veräußert werden kann. Sie sollten daher als Eigentümer vor einem Verkauf dafür Sorge tragen, dass diese gegeben ist. Wenn ein Berechtigter eines Rechts einer Löschung nicht zustimmt, können Sie die Immobilie oft nur zu einem geringeren Preis verkaufen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn für einen Nachbarn ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen ist. Der Nachbar wird dann in sehr vielen Fällen nicht dazu bereit sein, der Löschung eines solchen Rechts zuzustimmen. Manchmal kann man die Bewilligung einer Löschung aber auch durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme erreichen. Man muss in diesen Fällen als Grundstückseigentümer rechnen, welche Lösung sich als die wirtschaftlichste darstellt.